海外不動産に投資できるクラウドファンディングは、円安が続くいま、分散投資の選択肢として注目が高まっています。すでに国内の不動産クラファンに投資してきた方の中には、「より高い利回りを狙いたい」「海外不動産にも資産を広げたい」と考える方も多いでしょう。

一方で、海外向けの案件は為替や現地情勢の影響を受けやすく、国内よりリスクが高いイメージがあり、実際に償還遅延やトラブルが起きていないか気になる方も少なくありません。そこで、本記事では、海外不動産クラファンのメリットやデメリット、国内不動産クラウドファンディングとの違い、そして実際に海外不動産案件を扱う代表的なサービスについて詳しく解説します。

海外不動産クラウドファンディングへの投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

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結論から言いますと、海外不動産に特化して継続的に案件を提供しているクラウドファンディングは非常に少なく、実質的に「TECROWD」と「CAMEL」の2社のみです。その他のサービスにも海外向け案件が見られるものの、厳密には不動産クラウドファンディングではなくソーシャルレンディングに分類されるため、仕組みやリスクの構造が異なります。ここでは、海外不動産クラウドファンディングとして投資家の人気が高いTECROWD、CAMELの2社に加え、比較対象としてオルタナバンク、バンカーズ、クラウドバンクも一覧でご紹介します。

海外不動産クラファン	償還ファンド数	利回り	劣後出資比率	上場の有無	運用期間
TECROWD	76件	7～12％	5～10％	〇	6～24ヶ月
CAMEL	14件	7～10％	2.5～20％	×	1年超
オルタナバンク	460件	4～12％	×	×	1～24ヶ月
バンカーズ	非公開	2～10.45％	×	×	3～17ヶ月
クラウドバンク	7,446件	1～7％	×	×	10～17ヶ月

海外不動産を扱うクラウドファンディングは日本国内でも極めて数が少なく、海外不動産へ直接出資型で投資できるのはTECROWDとCAMELが中心です。TECROWDは中東・中央アジアなど成長国の不動産開発に強く、利回り7〜12％と高水準です。劣後出資の割合も適度でリスク吸収の仕組みが整っています。

CAMELはアメリカやアジアなど幅広い地域に対応し、最大20％の劣後出資が設定される案件もあることから、安全性を重視したい投資家からも人気です。

一方、オルタナバンクやバンカーズ、クラウドバンクは海外関連案件もありますが、いずれもソーシャルレンディングであり、不動産クラウドファンディングとは仕組みが異なります。そのため、「海外不動産に出資者として参加できる」不動産クラウドファンディングを探す場合、選択肢はほぼTECROWDとCAMELに絞られるのが現状です。

TECROWDは平均実績利回り10%超の海外不動産特化のクラファン

運営会社	TECRA株式会社
過去の元本割れの有無	0件
優先出資の可否	あり
最低投資金額	10万円
累計募集実績数	91件
償還済みファンド数	76件
利回り	7～12％
運用期間	6～24ヶ月
特徴	・最低投資額が10万円とハードルが高い ・運用期間の幅が広い ・上場企業グループ運営で信頼性が高い

TECROWDは、平均実績利回り10％超という高い収益性を強みにした海外不動産特化型のクラウドファンディングです。運営会社はTECRA株式会社で、これまで元本割れは0件と、リスクが比較的高い海外案件を扱いながらも安定した実績を残しています。累計募集件数は91件、うち76件が償還済みで、案件の多くが想定どおりに運用されている点も安心材料です。

投資家は優先出資として参加でき、劣後出資による損失吸収の仕組みがあるため、一定の元本保護が期待できます。利回りは年7〜12％と非常に高く、運用期間は6〜24ヶ月と幅広いため、短期と中期のどちらでも戦略を立てやすいのも魅力です。

一方で、最低投資額が10万円と他社より高めに設定されているため、少額で分散したい初心者にはややハードルが高い点は注意が必要です。また、海外不動産は為替や現地情勢の影響を受けやすいため、リスクを把握したうえで投資判断を行うことが重要です。高利回りを狙いつつ、ポートフォリオの一部として海外資産を組み込みたい投資家に向いているサービスといえます。

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CAMELは一定額の投資でファンドごとに豪華特典がもらえるキャンペーン

運営会社	株式会社グローバルクラウドエステート
過去の元本割れの有無	0件
優先出資の可否	あり
最低投資金額	2万円
累計募集実績数	53件
償還済みファンド数	14件
利回り	7～10％
運用期間	1年超
特徴	・権利譲渡可能で柔軟性が高い ・Amazonギフト券キャンペーンを積極的に実施

CAMELは、一定額以上の投資で特典が付くキャンペーンを一部ファンドで実施しており、投資額に応じてAmazonギフト券などの還元が得られる場合がある不動産クラウドファンディングです。運営は株式会社グローバルクラウドエステートで、これまで元本割れは0件と安定した実績を維持しています。最低投資額は2万円からと始めやすく、累計募集実績は53件、うち14件が償還済みと、サービス開始以降、着実に実績を積み重ねています。

想定利回りは7〜10％と比較的高く、運用期間は1年以上の中長期案件が中心です。優先劣後方式を採用しているものの、劣後出資比率が2.5％など低い案件もあるため、元本保全性を過信しない姿勢が重要です。また、CAMELのファンドは早期償還が多い傾向があり、計画より早く資金が戻るケースがある点は投資家にとってプラス材料といえます。

そしてCAMEL最大の特徴が、出資権利の譲渡が可能という点です。一般的な不動産クラファンは中途解約ができませんが、CAMELでは「権利譲渡」を活用することで、実質的に途中換金に近い柔軟な動きが取れます。一方で、一律55,000円（税込）の事務手数料がかかるため、投資額とのバランスを考慮した判断が必要です。

高利回り・特典・柔軟性がそろった独自性の高いサービスです。

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オルタナバンクは世界中のオルタナティブ資産に投資ができる

運営会社	SAMURAI証券株式会社
過去の元本割れの有無	0件
優先出資の可否	なし
最低投資金額	1万円
累計募集実績数	653件
償還済みファンド数	460件
利回り	4～12％
運用期間	1～24ヶ月
特徴	・第一種金融商品取引業者が運営で安心感がある ・運用期間の幅が広い ・運用終了から1週間程度のスピード償還

オルタナバンクは、世界中のオルタナティブ資産に投資できる点が魅力のクラウドファンディングサービスです。運営会社は第一種金融商品取引業者であるSAMURAI証券株式会社で、これまで元本割れは0件と堅実な実績を積み上げています。最低投資額は1万円からと参入しやすく、累計募集実績は653件、うち460件が償還済みと業界トップクラスのファンド数を誇ります。

想定利回りは4〜12％と幅広く、特に高利回りファンドが多いのが特徴です。運用期間も1〜24ヶ月とバリエーションが豊富で、1ヶ月の短期案件から中長期のファンドまで、投資スタイルに合わせて柔軟に選べます。また、リコースローンなどを活用し、一定の回収可能性を確保したリスク抑制型の案件が多い点も安心材料です。さらに、優先劣後構造を採用しているため、投資家は優先出資として参加でき、一定の元本保全性が期待できます。

最大のメリットは、やはり運営会社が第一種金融商品取引業者であることによる信頼感の高さです。一方で、オルタナバンクでは投資前にデポジット口座への入金が必要な仕組みになっているため、即時に投資をしたい人には使い勝手の面でデメリットとなる可能性があります。総じて、案件数の多さ・高利回り・運用期間の柔軟性の三拍子がそろった、安定感のあるサービスといえます。

バンカーズは国内外の事業に投資できる融資型クラファン

運営会社	株式会社バンカーズ
過去の元本割れの有無	0件
優先出資の可否	なし
最低投資金額	1万円
累計募集実績数	2,500件以上
償還済みファンド数	非公開
利回り	2～10.45％
運用期間	3～19ヶ月
特徴	・募集頻度が高く、投資機会が多い ・担保付き・保証付き案件が多い

バンカーズは、国内外のさまざまな事業者に融資を行うソーシャルレンディング型クラウドファンディングで、安定した運営実績と豊富な案件数が大きな強みです。過去の元本割れは0件となっており、さらに担保付き・保証付きの案件が多いことから、リスクを抑えながら利回りを狙いたい投資家に向いています。

特にバンカーズは募集頻度が非常に高く、ほぼ毎日のように新規案件が公開されるため、投資機会の多さは業界トップクラスです。また、1年未満で償還される短期案件も多く、資金を長期間拘束されたくない人にも使いやすい点が評価されています。

一時期、貸付先「ガイア」関連で償還遅延が発生し、投資家の不安が広がったものの、運営側が早期に問題解決へ動き、結果的には信用を取り戻しています。サービス開始から数年で累計募集額1,000億円を突破するなど急成長している点も、投資家からの信頼を集める理由の一つです。一口1万円から投資でき、利回りも2〜10.45％と幅が広いため、分散投資にも組み込みやすいプラットフォームといえます。

クラウドバンクは海外不動産ローンファンドなどを扱う老舗のクラファン

運営会社	日本クラウド証券株式会社
過去の元本割れの有無	0件
優先出資の可否	なし
最低投資金額	1万円
累計募集実績数	7,500件以上
償還済みファンド数	7,446件
利回り	1～7％
運用期間	10～17ヶ月
特徴	・楽天ポイントがもらえるキャンペーンがある ・担保付き・保証付き案件が多い

クラウドバンクは、海外不動産ローンファンドなど幅広い領域に投資できる国内最大級のソーシャルレンディングサービスで、累計7,500件以上という豊富な案件実績を持ちます。運営会社は第一種・第二種金融商品取引業者として金融庁に登録しており、法律に基づいた厳格な体制で運営されている点が特徴です。過去の元本割れは0件と公表されており、担保付き・保証付き案件が多いことから、一定のリスク管理が行われていることがうかがえます。

また、実質平均利回りは6.01％と比較的高く、毎月分配型のファンドが多いため、定期的に分配金を受け取りたい投資家に支持されています。楽天ポイントがもらえるキャンペーンが実施されている点も、クラウドバンクならではのメリットです。

一方で、償還遅延が全体の34％となる180件と一定数発生しているため、運用期間が想定より長くなる可能性がある点には注意が必要です。最終的に償還されている案件が多いものの、投資資金をすぐに引き出したい人には向かない場合があります。運用期間は10〜17ヶ月の中期案件が中心で、1万円から投資できるため、キャッシュフローの余裕がある人が分散投資の一つとして利用しやすいサービスといえます。

海外向けと国内向けの不動産クラウドファンディングの違いを比較

種類	海外向け不動産クラウドファンディング	国内向け不動産クラウドファンディング
想定利回り	7～12％	3～8％
運用期間	中長期が多い	短期～中期が多い
リスク	為替リスク・政治リスク・制度変更リスクがある	為替リスクがなく比較的安定
優先劣後方式	△	〇

海外向けの不動産クラウドファンディングは、利回りが高めに設定されている一方で、為替変動や現地情勢など、国内にはないリスクを抱える点が特徴です。運用期間も中長期となることが多く、リスクとリターンの幅が大きい傾向があります。

一方、国内向けは市場データや物件情報を把握しやすく、優先劣後方式を取り入れるサービスも多いため、投資家保護の仕組みが比較的整っています。利回りは海外向けより控えめですが、安定性と分かりやすさを重視する投資家に向いています。ここでは、海外向けの不動産クラウドファンディング、国内向けの不動産クラウドファンディングについてより詳しく見ていきましょう。

海外向けの不動産クラウドファンディングの特徴

海外向けの不動産クラウドファンディングは、日本国内の物件ではなく、アメリカ、アジア、欧州など外国の不動産を対象にした投資機会を提供するサービスです。こうした案件は、現地の需要・供給に基づく収益性や高い利回りを狙える可能性がある一方で、為替変動、外国の法制度・税制、政治・経済情勢など、国内案件にはないリスク要因も含まれます。

ただし、海外での不動産だからといって日本の法制度の対象外になるわけではありません。国土交通省の資料でも、「法第２条第１項に規定する不動産には外国の不動産も含まれていることから（法第６６条参照）、不動産取引の対象となる不動産が外国にある場合であっても、法第２条第３項に規定する不動産特定共同事業契約から除外されるものではないこと」と明示されています。

つまり、運営会社が日本国内の事業者であれば、海外物件であっても日本の不動産特定共同事業法の枠組み下で契約・開示が行われるケースが一般的です。そのため、案件情報の開示レベルや投資家への説明責任など、日本側の法令に従った透明性が期待できます。これにより、海外不動産投資の魅力を活かしつつ、日本の規制下で一定のルールのもと運用されるという特徴があります。

参考：不動産特定共同事業の監督に当たっての留意事項について

国内向けの不動産クラウドファンディングの特徴

国内向けの不動産クラウドファンディングは、日本国内の不動産だけを対象とするため、物件情報や市場データを入手しやすく、投資判断がしやすい点が大きな特徴です。不動産特定共同事業法に基づいて運営されるサービスがほとんどで、情報開示基準や運営体制が法律によって明確に定められているため、投資家が安心して参加しやすい環境が整っています。また、国内案件は優先劣後方式や担保付き・保証付きの仕組みを導入しているサービスも多く、リスクを抑えた投資を実現しやすいのも特徴です。

さらに、運用期間も短期〜中期の案件が多く、数ヶ月〜1年程度で資金が戻るものが中心のため、資金を柔軟に回転させたい投資家から支持されています。為替リスクがない点も大きなメリットで、海外情勢に左右されず、日本の不動産市場の動向を基に比較的安定した運用が期待できます。このように、国内向けの不動産クラウドファンディングは、情報の透明性、法規制の手厚さ、リスク管理の多様さから、初心者を含め幅広い層の投資家に利用されている領域です。

海外不動産クラウドファンディングのメリット

海外不動産クラウドファンディングは、国内物件とは異なる成長市場に投資できる点が大きな魅力です。とくに中東・中央アジア・アメリカなどは人口増加や開発プロジェクトが活発で、国内より高い利回りが期待できる傾向があります。

また、資産を海外へ分散することで、地域ごとの景気変動リスクを抑えられるのもメリットです。さらに、海外通貨建てで運用する案件では、円安が進むほど為替差益が期待できるため、インフレや円価値の下落に対するヘッジ手段としても有効です。ここでは、以下の海外不動産クラウドファンディングの3つのメリットについて解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

高利回りが期待できる

海外不動産クラウドファンディングの大きな魅力は、国内より高い利回りが狙える点です。とくに中東や中央アジア、アメリカなど成長余力の大きい地域では、人口増加・都市開発・需要拡大が続いており、家賃収入や物件価値の上昇が期待できるため、利回りが高めに設定される傾向があります。

実際TECROWDやCAMELの海外案件では年7〜12％程度の利回りが一般的で、国内クラファンでは得にくい水準です。もちろん、利回りが高い分リスクも伴いますが、成長市場をうまく捉えることで、国内投資よりも効率的にリターンを狙える点は海外不動産ならではのメリットといえます。

国際分散投資によるリスク分散

海外不動産クラウドファンディングを活用すると、資産を複数の国・地域に分散できるため、リスク低減につながるというメリットがあります。日本国内だけに投資している場合、景気後退や不動産価格の下落、人口減少といった国内要因の影響を強く受けてしまいます。

しかし、海外不動産を組み合わせることで、国ごとの経済環境や市場サイクルの違いを活用し、リスクを広く分散することが可能です。たとえば、中東やアジアの成長国は人口増加やインフラ拡大が続いており、日本とは異なる動きを見せることが多いため、国内資産が不調な時でもポートフォリオ全体の安定性を保ちやすくなります。このように、海外投資はリスクを取るというより、リスクを分散して安定させるための選択肢としても有効です。

円安への対策になる

海外不動産クラウドファンディングは、円安局面で資産価値を守りやすいというメリットがあります。日本円だけで資産を持っている場合、円安が進むと実質的な購買力が低下してしまいますが、海外不動産に投資していると、収益源がドルや現地通貨と連動するため、為替変動による円安メリットを受けられる場合があります。特に中東・中央アジア・アメリカなど、円との相関性が低い地域に投資できるサービスの場合、通貨が強い環境ほど円換算のリターンが増える可能性があるでしょう。

もちろん為替リスクはありますが、国内資産だけでは実現できない為替分散効果が得られるため、長期的に見てもインフレや円安に備える手段として有効といえます。

海外不動産クラウドファンディングはやめとけ？デメリットや失敗リスク

海外不動産クラウドファンディングには魅力もある一方で、国内案件にはないリスクも存在します。まず、海外物件は情報開示の量が限られやすく、投資家が把握できる情報が少ない点がデメリットです。また、投資対象国の政情不安・経済状況・法制度の変化など、日本では起こりにくいリスクの影響を受ける可能性があります。

さらに、収益が現地通貨で発生するため、為替変動によってリターンが左右される点も避けられません。こうした点から、海外不動産クラファンは「高利回りだから」という理由だけで飛びつくのではなく、リスク特性を理解したうえで活用することが重要です。ここでは、以下のような海外不動産クラウドファンディングのデメリットや失敗リスクを解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

投資家自身が把握できる情報量が少ない

海外不動産クラウドファンディングの大きなデメリットのひとつが、投資家が得られる情報量が国内案件より少ないという点です。現地の不動産市況、法規制、物件の細かい状況などは日本語で十分に開示されないケースも多く、投資判断をするための材料が限定されやすくなります。

特に海外では情報インフラが整っていない国もあり、信頼性の高いデータを取得すること自体が難しい場合もあります。そのため、「物件の実情が見えにくい」という不安を感じやすい点は、海外投資特有のリスクといえるでしょう。

ただし、最近ではTECROWDやCAMELのように、現地視察レポートや建設状況の写真・動画をこまめに公開するサービスも増えてきており、情報不足を補う取り組みも進んでいます。 情報量が少ないという弱点は完全には解消できないものの、信頼性の高い運営会社を選ぶことで、リスクを一定程度抑えることは可能です。

投資対象国の政情不安などの影響を受ける

海外不動産クラウドファンディングでは、投資先の国や地域の政治・社会情勢に大きく左右されるというリスクがあります。政権交代、紛争、暴動、大規模な政策変更などが起きると、物件の建設・運用が遅れたり、最悪の場合は中止に追い込まれたりする可能性も否定できません。また、治安悪化や経済制裁などが発生すると、物件価値や収益性が下落するリスクも高まります。

さらに、日本とは異なる法制度や行政手続きが影響するため、予想外の許認可遅延や法改正によるコスト増が発生することもあります。現地の政治情勢は日本から把握しづらく、突然の制度変更が投資に直接ダメージを与えるケースもあるため、海外ならではの不確実性は避けられません。

ただし、TECROWDやCAMELのように、政治リスクを考慮して国や地域を分散したり、法制度が安定した国を優先して扱うサービスも増えています。完全に排除はできないものの、信頼できる事業者を選ぶことで、政情リスクの影響をある程度軽減することは可能です。

為替変動のリスクがある

海外不動産クラウドファンディングでは、為替レートの変動がリターンに大きく影響する点も重要なデメリットです。分配金や償還金は基本的に現地通貨ベースで計算されることが多いため、投資時より円高が進むと、日本円に換算した際の実質的な利益が目減りしてしまいます。極端な場合、物件自体は順調に運用されていても、「円高で利益がほぼ消える」「最悪マイナスになる」といったケースも起こり得ます。

一方で、運用期間中に円安が進めばリターンが増える可能性はあるものの、為替はプロでも読みにくく、短期間で大きく動くこともあります。また、為替ヘッジが用意されていないサービスが多いため、投資家がレート変動を直接受ける構造になりがちです。

ただし、TECROWD をはじめとする一部事業者では、現地通貨やドル建てでの変動性を踏まえ、利回りを高めに設定することで為替リスクをある程度吸収できる設計が取られることもあります。完全に回避することはできないものの、「為替込みで最終リターンを判断する」という視点を持つことで、リスクを理解した上で適切な投資判断が取りやすくなります。

海外不動産クラウドファンディングは怪しい？口コミや評判

テクラウドの海外不動産物件に関する口コミ

テクラウド良くなった！
現地写真あげるわ、東電からの回答だか認可やらきちんと固有名詞だすわ、不透明感をなくしている。

不動産クラファン投資徹底サポート

上記の口コミから分かるように、テクラウドは以前より情報開示の透明性が大きく改善している点が投資家から評価されています。海外不動産クラウドファンディングは、どうしても現地の状況が見えにくく、情報不足が不安材料になりがちですが、テクラウドは現地写真の公開、関連機関の固有名詞の明示、許可・認可情報の詳細など、投資家が確認できる材料を増やす取り組みを進めているのが好印象です。

特に海外物件では「本当に工事が進んでいるのか」「現地の許可関係は問題ないのか」といった部分が不安になりやすい中、運営側が積極的に情報をオープンにする姿勢は大きな安心材料になります。また、過去に改善点を指摘されていた部分にしっかり対応し、アップデートしていることから、投資家との信頼構築に前向きな企業姿勢が伺えるのも好印象です。

こうした理由から、口コミにもあるように「不透明感がなくなってきた」と感じている投資家が増えており、海外不動産クラファンの中でもテクラウドの透明性は着実に強化されているといえるでしょう。

CAMELの海外不動産物件に関する口コミ

遅延が発生していないからポンジという主張も他社営業さんだけだと思うけどね
事実としてキャメルの資本金は増えたし、関連会社としてやり玉に挙がるrayofwaterも赤字じゃない（関連会社の赤字の補填に使われた兆候がない）、ポンジのフィナーレなら超長期、大型の案件で集金するはずだけど現在のキャメルは大型ではあるけど同社としては短期の案件を募集している

ソーシャルレンディング投資の学校

上記の口コミは、CAMELに対して一部で囁かれる「遅延ゼロ＝逆に怪しいのでは？」という疑念に対し、冷静な根拠を挙げて反論している内容です。資本金の増加や関連会社の財務状況など、公開情報に基づいて評価されており、批判的な噂が事実と一致していない可能性を示しています。また、ポンジスキームを疑う声に対しても、「もし本当にそうであれば資金を回収しにくい長期大型案件が増えるはずだが、キャメルはむしろ同社基準では短期案件を募集している」という点は論理的で、過度に不安視する必要はないという見方です。

もちろん、どのサービスでも投資リスクは存在しますが、この口コミからは、CAMELの運営状況について極端にネガティブに捉える必要はなく、公開情報を踏まえると比較的安定しているという中立〜ややポジティブな評価が読み取れます。海外不動産という性質上リスクはあるものの、財務面や募集姿勢を丁寧に分析した意見は投資判断の参考になるでしょう。

海外不動産クラウドファンディングのよくある疑問

儲からないというのは本当？

海外不動産クラウドファンディングは「儲からない」という声もありますが、結論から言うと サービスや案件の選び方によって結果が大きく変わる というのが実情です。たとえば、海外特化型のTECROWDやCAMELでは利回り7〜12％前後の案件が多く、国内不動産クラファンと比べても高めのリターンが期待できます。一方で、為替変動や政情リスクが影響し、結果として想定より利益が小さくなるケースもあるため、「必ず儲かる投資」ではありません。

重要なのは、利回りだけで判断せず、劣後出資比率・現地情報の透明性・過去の遅延状況 などを総合的に見て投資先を選ぶこと。適切な案件を選べば安定したリターンを得ている投資家も多く、「儲からない」というのは一部のケースに過ぎないといえます。

上場企業の海外向け不動産クラファン業者はある？

結論として、海外向けの不動産クラウドファンディングを専門的に扱う上場企業運営のサービスは現在ありません。海外特化型の主要サービスであるTECROWDとCAMELは、以下のようにどちらも上場企業ではなく、独立系の事業者が運営しています。

そのため、上場企業運営 × 海外不動産クラウドファンディングに完全一致するサービスは現時点で存在しないというのが実情です。

1月14日から利回り10.5%の大型案件の募集開始

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＼ 平均利回りは7.87％ ／

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