ヤマワケエステートは、平均利回りが11〜12%と高利回りなうえに、短期運用ができる不動産クラウドファンディングとして注目を集めているサービスです。

オフィシャルアンバサダーに本田圭佑さんを起用するなど、広告やプロモーションにも積極的に取り組んでいます。

サービス開始以降、組成ファンド数はすでに200件を超えており、募集ペースの速さも魅力の一つです。

一方で、比較的新しいサービスであることに加え、一部ファンドで償還の遅延が発生した事例もあり、「怪しい」「詐欺では？」といったネガティブな口コミも一部で見られます。

本記事では、ヤマワケエステートの特徴やメリットだけでなく、リスクや注意点まで詳しく解説します。

投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

平均利回りは11〜12％と業界トップクラス

▶︎ ヤマワケエステート公式サイトをみる

ヤマワケエステートが償還遅延で炎上？

2025年3月、ヤマワケエステートが提供する一部ファンドにおいて、償還延期が発表されました。詳細は以下の通りです。

ファンド名	札幌市宮の森隈研吾&Knight Frank2nd〜4th
発表時期	2025年3月7日
延期理由	物件売却の契約破談により現金化できず
新たな償還予定日	2025年8月29日

償還予定日の前日に延期が告知されたことで、SNSやネット掲示板では批判の声が上がり、サービスへの信頼性に注目が集まりました。

さらに、同時期に親会社WeCapitalの社長交代や、最終親会社REVOLUTIONの株主優待廃止などの発表も重なり、投資家の不安を後押しする形となりました。

2025年8月29日の償還を目指していると公表されていますが、物件売却の進捗次第では再延期の可能性も否定できません。

一方、「不動産取引で売却遅延はよくある」と冷静に受け止める投資家もおり、対応への評価は分かれています。

本事例は、ヤマワケエステートに限らず、不動産クラウドファンディングにおける「売却できなければ償還できない」という構造的リスクや、事業者による情報開示と説明責任の重要性を改めて浮き彫りにしたと言えるでしょう。

詳細については、以下も参考にして下さい。

参考：運用終了後の償還延期に関するご説明

詐欺？運営会社の信頼性

ヤマワケエステートはサービス開始が2023年と比較的新しいことに加えて、高利回りすぎることから「詐欺では？」といった評判も一部で見られます。

ただ、詐欺と断定できる根拠はなく、以下のような運営体制が公開されています。

運営会社	ヤマワケエステート株式会社
サービス開始日	2023年9月26日
資本金	2億円
親会社	WeCapital株式会社
最終親会社	株式会社REVOLUTION（東証スタンダード：証券コード8894）

ヤマワケエステート自体は非上場企業ですが、最終親会社であるREVOLUTIONは上場企業で、不動産再販やリノベーションの実績があります。

2024年10月11日付けでREVOLUTIONがWeCapitalを子会社化し、ヤマワケエステートも同グループに加わりました。

短期間での子会社化に不安を抱く声がある一方で、企業側は「成長性や実績を評価した上での子会社化」と公表しています。

上場企業の資本力や不動産ノウハウが加わることで、グループ全体としての資金調達力の向上にも繋がると考えられます。

投資家としては、今後の経営方針や管理体制を冷静に見極めることが大切です。

実績で選ぶなら累計投資額No.1のCOZUCHIもおすすめ

ヤマワケエステートは、高利回りの案件を数多く扱っているなど魅力がある一方で、一部ファンドで償還遅延が発生しており、不安を抱える投資家もいるかもしれません。

そこで、実績の豊富さや安定性を重視して投資先を選びたい方には、「COZUCHI（コズチ）」も有力な選択肢です。2025年6月時点のサービスの詳細は以下の通りです。

運営会社	株式会社LAETOLI
サービス開始日	2021年9月1日
組成ファンド数	累計133件
累計応募額	3,500億円以上
累計投資額	1,145億円
元本割れ・配当遅延	0件
優先出資の可否	・可（優先劣後方式を採用） ・事業者の劣後出資は3〜60%程度
最低投資金額	1万円
想定年利回り	4〜10%

COZUCHIは累計投資額No.1の実績を誇り、安定した運用と丁寧な情報開示に定評があります。1万円から始められる手軽さに加え、一部案件で中途解約も可能で、柔軟な資金運用がしやすいので、初心者の方にもおすすめです。

不動産クラウドファンディングサービスの選び方にお悩みの方は、ぜひ比較の参考にしてみて下さい。

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ヤマワケエステートとは高利回りの不動産クラウドファンディング

ヤマワケエステートは高利回りが魅力の不動産クラウドファンディングサービスです。ここで、注目すべきおすすめポイントを4つご紹介します。

全案件の利回りが8%以上と高い

ヤマワケエステートは「8％以下の利回りのファンドは組成しない」という明確な方針を掲げており、これは創業者の松田悠介氏が公の場でも繰り返し表明している事実です。

方針通り提供されているすべてのファンドが想定利回り8％以上で、平均利回りは11〜12％と業界トップクラスの水準を維持しています。実際に高利回りで償還された実績もあり、短期間で高収益を狙いたい投資家にとって大きな魅力と言えます。

一方、キャピタルゲイン型の案件が多く、相場変動や事業の進捗によっては元本割れや償還遅延のリスクがある点には注意が必要です。高利回りの裏には一定のリスクも伴うため、リターンだけでなくリスクを十分理解したうえで、慎重に投資判断を行いましょう。

ファンド期間は数ヶ月～1年以内と短い

ヤマワケエステートのファンドは、運用期間が数ヶ月〜1年以内と比較的短く設定されている点が特徴です。実際には6ヶ月〜12ヶ月程度の案件が中心で、中には3ヶ月や9ヶ月といったより短期のファンドも組成されています。

短期運用型の不動産クラウドファンディングには、以下のようなメリットがあります。

ファンド期間が短い案件中心のヤマワケエステートは、資金の回転や早期償還を重視する投資家にとって、魅力的な選択肢の一つと言えるでしょう。

80件以上の償還実績があり、元本割れは0件

2025年7月時点での、ヤマワケエステートの実績は以下の通りです。

サービス開始日	2023年9月26日
組成ファンド数	222件
運用終了ファンド	128件
償還済ファンド数	86件
元本割れ	0件
配当遅延	一部ファンドで発生
利回り	8〜10%以上の案件が多い

ヤマワケエステートでは、2023年9月26日のサービス開始以来、222件のファンドを組成し、そのうち86件が償還済みです。ただ、2025年3月に「札幌市宮の森　隈研吾&Knight Frank2nd〜4th」ファンドにて償還延期が発表されました。

新たな償還日は2025年8月29日を予定していますが、一部の投資家から不安の声が寄せられているのも事実です。とは言え、利回り8〜10%以上の高水準案件が多く、これまで元本割れが一度もない点は大きな強みと言えます。

今後投資を検討する際は、最新の運用状況や公式発表を随時確認しながら、冷静な判断を心がけることが重要です。

案件数が多く幅広い不動産に投資ができる

ヤマワケエステートは、2023年9月のサービス開始からわずか1年半ほどで200件以上のファンドを組成しており、月平均10本のペースで新たなファンドを募集しています。この募集頻度は他社の不動産クラウドファンディングサービスと比較しても非常に早く、投資のチャンスが多いため、希望するタイミングで投資しやすい環境が整うのが特徴です。

また、北海道から沖縄まで全国各地の物件を取り扱っており、エリア分散によるリスク軽減も図りやすい点も特徴です。さらに、以下のように幅広い不動産タイプの案件が用意されています。

過去にはラーメン店の賃料を分配するユニークなファンドも提供されるなど、物件ジャンルの多様さも特徴です。案件数の多さに加えて、物件タイプの豊富さやエリア分散のバランス力も、ヤマワケエステートの大きな魅力と言えるでしょう。

ヤマワケエステートのSNSや5chなどの掲示板での評判や口コミ

ヤマワケエステートのSNSや5chなどの掲示板での評判や口コミを、以下の通り解説していきます。

約11%の利回りの償還があった

ヤマワケエステート初償還＆分配金頂きました😍
無事帰って来ました🤩おかえりなさい💫

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ヤマワケエステートでは、実際に利回り約11%で償還されたファンドの実績があり、元本30万円に対して分配金33,430円という具体的な数字も報告されています。ヤマワケエステートは「8%以下のファンドは組成しない」と明言しており、利回り重視の姿勢が明確です。

2025年5月最新の月次償還実績のお知らせでは、17.1%という非常に高い利回りも報告されており、2024年から2025年にかけて11〜13%の利回りが継続的に報告されています。不動産クラファン業界の中でも高水準の利回りを維持しており、短期で高収益を狙いたい投資家にとって有力な選択肢と言えるでしょう。

償還が半年遅延するとの連絡があった

遂に来た。
ヤマワケエステートで初被弾😇

償還がとりあえず半年先延ばしになる模様。10万円のみの投資で良かったー笑

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ヤマワケエステートの「神奈川県小田原市宅地ファンド」では、対象不動産の売却が想定期間内に完了せず、運用期間の延長が発生しました。ただ、公式サイトでは事前に「売却が完了しない場合、延長の可能性がある」と明記されており、今回のケースはそのリスクが現実化した形となりました。

不動産クラファンにおける運用延長は珍しい対応ではなく、国土交通省の不動産特定共同事業の許可申請書等の様式及びモデル約款等でも定められています。ただ、ヤマワケエステートからの通知が償還日前日であったため、一部の投資家からは運営体制への不安も指摘されています。こうしたケースに備え、投資家自身が定期的に情報チェックをすることも重要です。

13.5%の利回りの案件で早期償還になった

出資しているヤマワケエステート『大阪市淀川区　宅地ファンド』が早期償還になりました🌸なぜか嬉しい🤣

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口コミにあるように、第158号大阪市淀川区宅地ファンドは想定通り13.5%を達成し、さらに早期償還となりました。ヤマワケエステートの公式サイトでも複数の案件において、年利13.5％の高利回りを維持しつつ、予定より早く償還された実績が公表されています。

早期償還は資金回収のスピードアップに繋がり、次の投資機会への迅速な対応が可能になるため、投資家にとって大きなメリットと言えるでしょう。

運用終了から償還までが遅いが配当はつく

ヤマワケって運用終了から償還までが遅い、と言われているけど、配当は償還までついてる感じだな。

先月と今月で2つ償還されたけど両方とも償還日で配当金がついてた。

ヤマワケエステート掲示板

ヤマワケエステートでは、運用終了から償還まで時間がかかることがある一方で、「償還が遅れたが配当が支払われた」という投資家の口コミも見られます。実際、運用終了後に償還の遅延が発生した場合には契約に基づいて配当が支払われるのが一般的です。

なお、このような償還の遅延は、ヤマワケエステートに限らず不動産クラファン全体で起こりうるリスクと言えます。事前に契約内容や公式案内を確認し、遅延時の対応ルールを把握しておくことが重要です。

平均利回りは11〜12％と業界トップクラス

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ヤマワケエステートの注意点やデメリット

ヤマワケエステートを利用する際に知っておきたい、主な注意点やデメリットは以下の通りです。

投資判断を行ううえで重要なポイントです。1つずつ解説するので、参考にしてみて下さい。

償還遅延の発生をどう見るか

ヤマワケエステートでは、「札幌市宮の森隈研吾&Knight Frank2nd〜4th」ファンドにおいて、運用終了後に償還が遅延するケースが発生しています。不動産クラウドファンディング全体で、償還遅延は想定されるリスクですが、通知が償還予定日の直前だった点など情報開示の対応に、投資家の不信感を招いてしまったことは事実です。

高利回りを魅力とする一方で、売却の進捗によってリスクも高まるため、利回りだけでなく、運営会社の対応力や情報開示の透明性にも注目し、冷静な判断が重要と言えるでしょう。

途中解約はできない

ヤマワケエステートのファンドは途中解約ができず、出資後は運用終了日まで原則として資金を引き出せません。ただ、原則として中途解約ができないのは、匿名組合契約に基づく不動産クラウドファンディングの一般的な仕組みでもあります。

契約上も「原則として途中解約は不可」と明記されており、クーリングオフの8日間を過ぎると解約は基本的に認められません。そのため、急な出費への対応が難しくなる点を理解し、余裕資金で投資することも大切です。不動産クラウドファンディング特有の仕組みや制約を理解し、投資の際は慎重に判断しましょう。

優先劣後方式であるものの劣後出資割合が低め

ヤマワケエステートをはじめ、多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、「優先劣後方式」を採用しています。万が一、損失が発生した際に、まず運営会社が劣後出資分で損失を負担することで、投資家の元本割れリスクを軽減する仕組みです。

ただ、ヤマワケエステートの劣後出資割合は案件ごとに5〜20％程度と設定されており、業界平均の10〜30％と比較すると、やや低めの設定が気になるポイントと言えます。

劣後出資割合が少ない場合、大きな損失が発生すると投資家の元本にも影響が及ぶ可能性があるので注意が必要です。各案件の劣後出資割合は「契約成立前書面」に記載があるため、出資の際は事前に確認することをおすすめします。

ヤマワケエステートと他の不動産クラウドファンディングを比較

ヤマワケエステートと代表的な他社の不動産クラウドファンディングサービスの特徴を比較してみましょう。実績は2025年7月時点の公式サイトの情報を参考にしています。

不動産クラファンサイト	平均利回り	累計ファンド数	特徴
ヤマワケエステート	8〜10%以上	222件	・全ファンド8%以上の高利回り ・短期運用が中心 ・案件数が多い
COZUCHI	4〜13%	133件	・10%超の高利回り案件もあり ・一部途中解約可能 ・都心の案件が多い
CREAL	5.7%前後	133件	・低リスクで安定志向 ・情報開示が丁寧 ・上場企業が運営
トモタク	6〜7%	107件	・6〜7%の高利回り案件が多い ・短期運用が中心 ・ポイ活ができる
TECROWD	7〜10%	60件	・海外不動産中心 ・ホテルや病院など安定物件が多い ・長期運用が中心

他社のサービスと比較すると、ヤマワケエステートは「高利回り」「案件数の多さ」「短期運用」の3つの強みを兼ね備えていることが分かります。

また、全ファンドに8%以上の利回りを掲げ、平均利回りも業界の中でトップクラスです。それぞれのサービスに特徴があるので、ぜひ比較しながら選び方の参考にしてみて下さい。

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ヤマワケエステートに関するよくある疑問

本田圭佑とヤマワケエステートの関係は？

本田圭佑氏はヤマワケエステートの公式アンバサダーを務めており、主に広告や広報活動に起用されています。TVCMや公式サイト、動画広告などでサービスの認知拡大や不動産投資の魅力を発信する役割ですが、経営や運営には関与しておらず、ファンド内容や運営判断に影響を与える立場ではありません。

あくまでも広告契約に基づくイメージキャラクターであり、実業家や投資家としての知名度や影響力を活かして、ヤマワケエステートのブランド向上を支えている役割と言えます。有名人の起用は投資家層の拡大やサービスの認知度アップを目的としているため、経営判断とは切り離して理解することが重要です。

ホリエモンとヤマワケエステートの関係は？

ホリエモンこと堀江貴文氏とヤマワケエステートの関係は、メディアでの共演や対談にとどまるもので、経営や運営に関与しているわけではありません。

関係性が注目されたのは、ヤマワケエステートの創業者・松田悠介氏がホリエモンのYouTubeチャンネル「ホリエモンチャンネル」に出演し、サービス内容やビジネスモデルについて対談したことがきっかけです。この出演により、「ホリエモンが経営に関わっている」との印象を受けた方もいるようですが、実際には広告や広報活動には関与していません。

そのため、両者の関係はあくまで情報発信の場における一時的な接点であり、経営判断やファンド運営に影響を与える関係性ではないと言えるでしょう。

平均利回りは11〜12％と業界トップクラス

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