近年、SNSや掲示板で話題となっている「みんなで大家さん」。高い利回りをうたう一方で、「危ない」「怪しい」といった声も多く、実際のところどうなのか気になる方も多いでしょう。

そこで本記事では、みんなで大家さんの評判や口コミをもとに、その仕組みや注意点をわかりやすく解説します。また、他の不動産クラウドファンディングとの違いや、安全なサービスを見分けるポイントもご紹介します。投資を検討している方は、リスクを理解したうえで判断するための参考にしてください。

みんなで大家さんは安全か？危ないと言われる理由

みんなで大家さんは安全なのか気になる方が多いでしょう。みんなで大家さんが危ないと言われる理由は以下のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

分配金の遅延が発生している

みんなで大家さんでは、過去に分配金の支払いが遅れた事例があります。公式サイトでも一時期「支払い手続きに時間を要している」との説明があり、SNSでは「予定日に入金されなかった」「問い合わせても返答が遅い」といった声も見られました。

不動産クラウドファンディングは、物件の賃料収入や売却益から分配を行う仕組みのため、運用が順調でなければ遅延が起きる可能性があります。ただ、みんなで大家さんでは複数回の遅延が確認されている点が問題視されています。

そのため、「資金繰りが厳しいのでは？」と不安視する投資家も多く、信頼性に疑問を持つ声も少なくありません。投資を検討する際は、最新の分配状況や運用報告を確認し、慎重に判断することが重要です。

解約できない／返金されない人がいると言われている

みんなで大家さんは、過去に行政処分を受けており、その件について「今回の行政処分に関する当社グループからのお詫びとご説明」として、処分内容や今後の対応を公式に発表しました。しかし、解約に関する具体的な情報は限定的です。

2024年7月26日のお知らせでは、解約希望が殺到しており、全ての譲渡に対応するには6〜12ヶ月かかると案内されていました。その後、2025年10月時点まで公式サイトでは新たな更新はなく、未だに解約が完了していない可能性が否定できません。SNSや口コミでは「途中解約が認められず返金されない」「問い合わせの対応が遅い」といった声も見受けられ、資金の流動性の低さが懸念されています。みんなで大家さんに限らず、不動産クラウドファンディングは基本的に資金を一定期間預ける投資であるため、契約内容や返金条件を十分に確認し、余裕資金での投資が求められます。

関連企業に業務停止処分が命じられたことがある

みんなで大家さんは、関連企業が過去に業務停止処分を受けたことがあります。運営に関わるグループ会社「みんなで大家さん販売株式会社」が、不当表示などを理由に消費者庁から業務停止命令を受けました。これは、広告や勧誘時の内容が契約条件と異なる可能性が指摘されたものです。消費者庁の「消費者政策の実施の状況の詳細」によると、2024年度までに4社の不動産クラウドファンディングサービスに行政処分を下され、そのうちの1社がみんなで大家さんです。

この処分を受け、運営体制や情報開示に対する投資家の不信感が広がりました。「高利回りの根拠は十分か」「投資家保護は適切か」といった批判も見られます。

その後、運営会社は再発防止策を公表しましたが、一度失われた信頼を取り戻すのは容易ではありません。こうした経緯から、グループ全体のガバナンスへの懸念が残り、投資判断におけるリスク要因として注目されています。

「ポンジスキームでは？」という噂がある

みんなで大家さんについては、一部の投資家やSNS上で「ポンジスキームではないか」という噂が広がっています。ポンジスキームとは、実際の運用益ではなく、新たな投資家から集めた資金で既存投資家に配当を支払う仕組みのことを指し、いわゆる「自転車操業」のような状態です。

もちろん、みんなで大家さんが公式にそのような行為を行っていると認定されたわけではありません。しかし、分配金の遅延や資金の使途が不明瞭な点、さらに関連企業が行政処分を受けた過去があることから、投資家の間で疑念が生まれています。

このような噂が立つ背景には、情報開示の少なさや運用内容の透明性不足があるといえるでしょう。安心して投資するためには、どのように資金が使われているのか、運用実態が明確なサービスを選ぶことが重要です。

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なお、利回りの高さと安全性のバランスを考えて不動産クラファンを選ぶなら、「らくたま」がおすすめです。過去に元本割れや償還遅延がないうえ、運用期間は7ヶ月と短いため、投資のハードルは低いです。また、アップサイド配当で利回りが上振れることが過半数の案件で発生しており、予定利回り6.1%の案件が、1642%と大幅にアップしたこともありました。

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みんなで大家さんの評判や口コミ

みんなで大家さんについて調べてみると、SNSや掲示板で以下のような評判や口コミが見つかりました。

このように、注目度や利回りの魅力はあるものの、過去の行政指導や一部トラブル報告などからリスク面にも注意が必要といえます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

テレビ番組で取り上げられていたことがある

みんなで大家さん
TV番組でも取り上げられていたんですね。

X（@bancho_yottan）

上記の口コミのように、みんなで大家さんは、テレビ番組で取り上げられたことがあり、知名度や信頼性の裏付けとして安心感を持つ投資家もいるようです。

テレビなどのメディアで紹介されることは、サービスの認知度を高める効果があります。ただし、番組で紹介されたからといってリスクがないわけではありません。投資を検討する際は、あくまで知名度の参考として捉え、契約内容や運用状況なども確認することが重要です。

無事入金された

みんなで大家さん！
先月末も無事入金されています！
成田シリーズもマスタープランが発表されて今後ますます期待ですね！
安定的に利回り7%をもらえるみんなで大家さんこれからも楽しみです！

#投資初心者さんと繋がりたい #投資家さんと繋がりたい #投資初心者 #不動産クラウドファンディング

X（@namake_moon）

みんなで大家さんの配当がしっかり振り込まれているという投稿ですね。成田シリーズなどの新しいプロジェクトにも期待している様子が伝わります。実際に入金の報告があるのは信頼感につながりますが、同時に「予定通りの配当が続くか」「元本の安全性がどの程度確保されているか」は確認が必要です。

利回り7%は魅力的だか怖さもある

みんなで大家さんの利回りが７％で魅力だけど怖いと思ったら予想が当たった。

X（@ushigao）

利回り7％という数字は確かに魅力的ですが、その分リスクも伴うのが不動産クラウドファンディングの難しいところです。運営会社の方針や案件内容によっては、想定外のトラブルや元本割れの可能性もあります。実際に「怖いと感じた直感が当たった」という声もあり、利回りの高さだけで判断せず、仕組みや実績を丁寧に確認することの大切さがわかります。

第三者譲渡契約に関して行政指導を受けたよう

「みんなで大家さん」がおそらく第三者譲渡契約に関して行政指導を受けたそうです💦

11月末の借地権延長問題もあるし、どうなるんだろう…😂

X（@cfc1218）

上記の口コミにあるように、みんなで大家さんは行政指導を受けているため、投資家としては注意が必要ですね。特に第三者譲渡契約や借地権延長のような法的・契約的な問題は、配当や元本にも影響しかねません。運営側の対応や今後の発表を冷静に確認し、焦って追加投資をせず様子を見るのが安心です。みんなで大家さんに下された行政処分については、大阪府の「不動産特定共同事業者に対する処分について」で詳しく確認できます。

みんなで大家さんは運営歴が長い老舗の不動産クラウドファンディング

みんなで大家さんは、長年運営を続けている老舗の不動産クラウドファンディングです。想定利回りは6〜7％と比較的高く、安定した収益を目指す投資家に人気があります。

一方で、最低投資額が1口100万円からとやや高めで、運用期間も3年以上の長期案件が多く、初心者よりもある程度の資金を長期で運用したい中級者向けのサービスといえるでしょう。ここでは、みんなで大家さんの特徴を以下の3つにしぼって解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

想定利回りが6〜7%の案件が多く高利回り

みんなで大家さんでは、想定利回り6〜7％前後の案件が中心です。中には10％といった高利回り案件も見られます。ここで、過去10件分の案件の想定利回りをチェックしてみましょう。

案件名	想定利回り
シリーズ宗右衛門町	10％
シリーズファーム7号	7.1％
シリーズ成田18号	7.0％
シリーズ伊勢８	7.0％
シリーズ成田17号	7.0％
シリーズ49号	6.2％
シリーズ成田16号	7.0％
シリーズ成田15号	7.0％
シリーズ伊勢７	7.0％
シリーズ成田14号	7.0％

特に「成田シリーズ」や「伊勢シリーズ」など、地域ごとに安定した利回りを維持していることがわかります。平均して7％前後の利回りが続いており、他の不動産クラウドファンディングと比較しても高めの水準です。リスクを理解したうえで高利回りを狙いたい人には、魅力的な選択肢といえるでしょう。

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1口100万円からとハードルは高い

みんなで大家さんは、最低投資額が1口100万円からと他社と比べても高めです。多くの不動産クラウドファンディングでは1万円〜10万円から始められるため、資金面でのハードルはかなり高いといえます。投資額が大きいほど損失時の影響も大きくなるため、まずは他社の少額案件で分散投資を検討するのが無難です。

運用期間は3年以上の長期ファンドが多い

みんなで大家さんのファンドは、3年以上の長期運用が中心です。ここで、過去10年分の案件の運用期間を見てみましょう。

案件名	運用期間
シリーズ宗右衛門町	約1年
シリーズファーム7号	3年1ヶ月
シリーズ成田18号	5年
シリーズ伊勢８	3年1ヶ月
シリーズ成田17号	5年
シリーズ49号	3年6ヶ月
シリーズ成田16号	5年
シリーズ成田15号	5年
シリーズ伊勢７	3年1ヶ月
シリーズ成田14号	5年

上記を見てもわかるように、3年以上運用の案件が多数を占めており、短期で資金を回したい投資家にはやや不向きです。長期運用は安定収益を狙う設計とも言えますが、途中解約ができず資金が長期間拘束される点には注意が必要です。短期回転型のサービスと比べると、流動性の低さがデメリットといえるでしょう。

みんなで大家さんの各案件はどうなる？現在の状況

みんなで大家さんでは、案件によって進行状況が異なります。短期案件は間もなく償還予定のものもあり、長期案件はまだ運用途中で分配金が積み上がっている段階です。投資家としては、各案件の進捗やリスクを把握することが大切です。

ここでは、代表的な案件である「シリーズ成田」「シリーズ宗右衛門町」の運用状況を整理し、現時点での状況をわかりやすく解説していきます。

シリーズ成田

「シリーズ成田」は、みんなで大家さんの中でも主力ファンドとして展開されてきましたが、近年は複数の不安要素が目立っています。最大の懸念は、成田国際空港株式会社（NAA）との借地契約の延長問題です。当初2025年3月に満了予定だった契約はわずか8ヶ月の延長にとどまり、将来的な更新リスクが指摘されています。

また、シリーズ成田を含む複数案件で分配金の支払い遅延が発生しており、資金繰りや事業進捗への不安が広がっています。現地開発も「ほぼ更地のまま」「進捗率2〜3％程度」と報じられ、計画通りの完成は現時点では見通せません。

さらに、「みんなで大家さん成田16号」では、契約書面に対象不動産の開発許可状況について誤った記載があったり、事業プラン変更時の対応や宅地造成工事完了時の構造記載が不十分であるなど、3件の不動産特定共同事業法違反が確認され、行政処分を受けています。利回りは7％前後と高水準ですが、借地権を活用したスキームや運用の不透明さ、長期運用で資金が拘束される点はリスクとして無視できません。高利回りだけに注目せず、「なぜこの利回りなのか」「契約や権利関係に問題はないか」を確認した上で、慎重に投資判断を行うことが求められます。

シリーズ宗右衛門町

「シリーズ宗右衛門町」は、みんなで大家さんの中でも比較的短期運用の案件で、運用期間は約1年と設定されています。東京都心の宗右衛門町エリアに所在する物件を対象としており、賃料収入を中心とした安定したリターンを目指す内容です。現状では運用は順調に進んでおり、入居率も高く、分配金の支払い見込みも良好です。

短期案件であることから、投資家は資金を比較的短期間で回収できるメリットがあります。一方で、短期運用の特性上、物件価値の変動や地域経済の影響は避けられず、利回りや分配金の確実性に影響を与える可能性があります。

現在のところ、シリーズ宗右衛門町に関しては行政処分や運営上の大きな問題は報告されておらず、投資家の間でも安心して運用できる案件として捉えられています。ただし、みんなで大家さん全体の特徴として、途中解約が原則できず資金の流動性が低い点は留意が必要です。

現時点では、運用状況や入居状況に大きな変化はなく、安定した分配を期待できる短期案件として位置付けられています。投資を検討する際は、契約条件や返金ルールを確認しつつ、余裕資金で行うことが推奨されます。

安全性の高い不動産クラファンを選びたい方が考えるべきポイント

不動産クラウドファンディングで安全性を重視する場合、押さえておきたいポイントは以下のとおりです。

劣後出資比率が高いファンドは、元本損失リスクに対するクッションが厚く比較的安心です。インカムゲイン型は毎月や毎年の賃料収入を分配するため、安定した収益を狙いやすくなります。さらに、少額で短期利用できるファンドに分散投資することで、資金を長期間拘束されるリスクを抑えられます。

ここからは、上記のポイントをそれぞれ詳しく解説していきます。

劣後出資比率が20%以上のファンドを選ぶ

不動産クラウドファンディングで安全性を重視する場合、まず注目すべきは「劣後出資比率」です。劣後出資とは、ファンドで損失が出た場合に、まずこの出資分から損失を補う仕組みで、一般投資家優先出資者の資金よりも後にリスクを負う出資のことを指します。劣後出資比率が高いほど、優先出資者が損失を被るリスクが下がり、元本保全の安全性が高まる仕組みです。

一般的に、劣後出資比率が20％以上あるファンドは、損失が発生してもまず劣後出資部分から吸収されるため、投資家の資金に直接影響する可能性が低くなります。そのため、安全性重視の投資家にとっては目安の一つとして有効です。

ただし、劣後出資比率が高いファンドはその分、運営会社のリスク負担も大きくなるため、ファンドの利回りや運営実績と合わせて総合的に判断する必要があります。また、劣後出資比率が低いファンドは、元本割れリスクが高まる可能性があるため、慎重な判断が求められます。安全性を最優先に考えるなら、劣後出資比率20％以上のファンドを中心に選び、他の安全対策と組み合わせて分散投資することがおすすめです。

キャピタルゲイン型ではなくインカムゲイン型を選ぶ

不動産クラウドファンディングには、大きく分けて「キャピタルゲイン型」と「インカムゲイン型」の2種類があります。キャピタルゲイン型は、物件の売却益を主な利益として分配するタイプで、利益が出るまで投資家の資金は長期間拘束されることが多く、売却が遅れたり計画通りに進まなかった場合にはリスクが高まります。

対して、インカムゲイン型は、物件の賃料収入などの運用益を定期的に分配するタイプで、比較的安定したキャッシュフローを得られるのが特徴です。特に安全性重視の投資家にとっては、毎月や毎年の分配が見込めるインカムゲイン型の方が、投資資金の流動性や計画性が確保しやすく安心です。

また、インカムゲイン型は短期的な市場変動や物件売却のタイミングに左右されにくいため、想定外の損失リスクを抑える効果もあります。もちろん、利回りはキャピタルゲイン型に比べるとやや低めになることがありますが、安定性と安全性を優先するなら、インカムゲイン型を中心にファンドを選ぶことがおすすめです。

少額で短期利用できるファンドに分散投資する

不動産クラウドファンディングでは、1つの案件に大きな金額を投資するよりも、「少額で複数の短期ファンドに分散投資する」ことがリスクを抑えるうえで非常に有効です。1案件にすべての資金を集中させてしまうと、もし運用が遅れたり、想定外のトラブルが発生した場合、資金が長期間拘束されてしまうリスクがあります。特に不動産市場は景気や需要変化の影響を受けやすいため、複数案件に分けて投資することで、1つの案件が不調でも他の投資でカバーできる仕組みを作ることが大切です。

また、1年程度の短期運用のファンドを選ぶことで、資金の流動性を保ちながら、結果を早めに確認できるメリットがあります。運用終了後に元本と分配金が戻るサイクルが早いほど、次の案件に再投資して効率的に資産を増やしていくことが可能です。

不動産クラファンは、10万円以下の少額から投資できるサービスも多く、初心者でも複数案件への分散がしやすい環境が整っています。1つのファンドにこだわらず、地域や物件タイプ、運用期間の異なる案件に分けて投資することで、安定したリターンとリスクのバランスを取ることができるでしょう。

みんなで大家さんの代わりは？他の不動産クラファンとの違いを比較

みんなで大家さんは過去に行政処分を受けていたり、償還遅延件数が多かったりと、リスクの高い不動産クラウドファンディングサービスであることがわかりました。では、代わりにどのサービスを選べば安心して投資できるのでしょうか。ここでは、みんなで大家さんと「らくたま」「COZUCHI」を比較し、それぞれの特徴を詳しく見ていきます。

不動産クラファン	サービス開始年	組成ファンド数	最低投資金額	想定年利回り	特徴
みんなで大家さん	2007年	81件	100万円	7〜10%	・1口100万円から投資可能 ・借地やリース契約の案件が多め
らくたま	2024年	30件	1万円	5～6％	・優待サービスが豊富 ・翌日償還や5日ルールなどにより資金回収のスピードが早い
COZUCHI	2019年	137件	1万円（短期運用型）、10万円（中長期運用型）	4～10％	・都心マンション、オフィスビル、商業施設、開発用地など投資物件が幅広い ・想定利回り上振れが多いため実績利回りが高い

上の表を見ると、みんなで大家さん、らくたま、COZUCHIは、それぞれ投資対象や運用方法、利回り設定などに明確な違いがあります。共通点としては、いずれも不動産クラウドファンディングの仕組みを利用し、投資家が不動産に間接的に投資できる点が挙げられます。ただし、最低投資額はサービスごとに異なり、みんなで大家さんは1口100万円と比較的高額である一方、らくたまやCOZUCHIは1万円から投資可能です。

一方で大きく異なるのは、運用リスクや資金回収スピードです。みんなで大家さんは借地やリース契約案件が多く、過去には行政処分や償還遅延の事例もあり、リスクが高くなっています。

これに対し、らくたまは短期運用型ファンド中心で、独自の「翌日償還」や「5日ルール」により資金回収が非常に早く、優待サービスも充実しています。COZUCHIは短期・中長期型の両方を提供し、都心マンションや商業施設など幅広い物件に投資可能です。利回りは4～10％ですが、アップサイド配当による実績利回りの上振れが多く、投資成果が大きくなる傾向があります。

このように各サービスには特徴と強みが異なるため、投資家は「リスクの取り方」「資金の回収スピード」「利回りの安定性」など、自分の投資スタイルに合わせて選ぶことが重要です。ここからは、「COZUCHI」「らくたま」についてさらに詳しく見ていきましょう。

COZUCHIは累計投資額が最多の定番サービス

COZUCHIは、累計投資額が業界トップクラスに達している不動産クラウドファンディングの代表的存在です。運営会社のLAETOLI株式会社は1999年創業の不動産事業者で、長年の経験をもとに堅実な案件組成と透明性の高い運用を行ってきました。

2021年のリブランディング以降、累計投資額は急速に拡大し、2024年時点で300億円超を突破しています。これは他社と比較しても突出した水準であり、多くの投資家から信頼を集めていることを示しています。

COZUCHIの人気を支えている最大の理由は、高利回りと安全性の両立です。優先劣後構造を採用しており、投資家は劣後出資者よりもリスクを抑えた立場で出資できます。

また、利回りに上限を設けない「アップサイド配当」制度により、想定を上回る成果を投資家に還元する仕組みを整えています。実際に、想定利回り12％に対し、実績利回り283.5％という驚異的な成果を上げたファンドも登場し、大きな話題を呼びました。

さらに、短期運用から中長期型まで幅広いファンドを展開し、都心マンション、商業施設、開発用地など多様な不動産に分散投資できる点も魅力です。これらの特徴が相まって、COZUCHIは「高利回りを狙いつつ、安心して長く運用できる定番サービス」として、初心者からベテラン投資家まで幅広く支持を集めています。

らくたまは安全面に配慮されているうえ実質利回りが高い

らくたまは、株式会社日本プロパティシステムズが運営する不動産クラウドファンディングサービスで、安全性と利回りの両立を重視した設計が特徴です。全案件で「優先劣後方式」を採用しており、万が一物件価格が下落した場合でも、まず運営側が劣後出資分の損失を負担するため、投資家の元本リスクが大幅に軽減されます。

また、資金回収スピードの速さも大きな強みです。独自の「5日ルール」により、運用終了から最長5営業日で分配・償還が行われる仕組みを採用しています。これにより、投資家は資金をすぐに回収して次の案件へ再投資できるため、効率的な運用が可能です。

さらに、らくたまは「アップサイド配当制度」により実質利回りの向上が期待できるのも魅力的です。これは、運用成績が想定を上回った場合に追加配当が行われる仕組みで、投資家は想定以上のリターンを得られる可能性があります。過去のファンドでは、想定利回り6.3％の案件が最終的に実績利回り1642.5％を達成した例もあり、高い収益性が実証されています。

運用期間は6ヶ月〜1年程度の短期型が中心で、長期拘束を避けたい投資家にもおすすめです。これまでに20件近いファンドが償還され、元本毀損ゼロで完了している実績もあり、信頼性も高いといえるでしょう。安全性と利回りの両方を重視する投資家にとって、らくたまは非常にバランスの取れた選択肢です。

翌日償還・アップサイド配当で実質利回りアップ

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