低金利が続く中、「もっと効率よく資産を増やしたい」と考える方もいるでしょう。

そんな中、注目を集めているのが不動産クラウドファンディングです。

不動産クラウドファンディングは比較的高い利回りが期待できるうえに、少額から始められる手軽さも魅力です。

本記事では、不動産クラウドファンディングの利回りや他金融商品との比較、高利回りを狙うための戦略などを解説します。

これから不動産クラウドファンディングを始めたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産クラウドファンディングの平均利回りは7.3%

不動産クラウドファンディングの魅力のひとつが、銀行預金や債券を大きく上回る利回りの高さです。

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会に加盟する業者の全ファンド770件を対象に行った調査によると、各ファンドの想定利回りの平均は7.3%という結果が出ています。

これは、ミドルリスク・ミドルリターンの資産運用を目指す投資家にとって、非常に魅力的な水準です。

調査対象となった業者の一覧は、一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会公式サイトで確認できます。

ここでは、ファンドの種類ごとに異なる利回り傾向について、キャピタルゲイン型とインカムゲイン型それぞれの平均利回りを紹介します。

キャピタルゲイン型ファンドの平均利回りは8.5%

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会の調査によれば、443件のキャピタルゲイン型ファンドの平均想定利回りは8.5%という結果が出ており、利回り7.3%の全体平均を上回る高水準です。

キャピタルゲイン型ファンドとは、主に不動産を安く仕入れてリノベーションや開発を行い、価値を高めたうえで売却し、その差益を投資家に還元する仕組みです。

インカムゲイン型が賃料収入を分配するのに対し、キャピタルゲイン型は運用期間終了時に利益が集中するため、リターンは大きい一方で、収益の確定は物件売却に左右されるリスクもあります。

なお、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を組み合わせたファンドもあるため、両者の件数合計は全体のファンド数とは一致しない点に注意が必要です。

インカムゲイン型ファンドの平均利回りは4.0%

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会の調査によると、インカムゲイン型ファンド473件の平均想定利回りは4.0%でした。

キャピタルゲイン型ファンドの平均8.5%に比べると控えめな水準ですが、その分安定した収益を見込めるのが特徴です。

インカムゲイン型ファンドとは、投資対象の不動産から得られる賃料収入などの運用益を投資家に定期的に分配する仕組みとなっています。

賃貸マンションやオフィスビル、商業施設などが主な対象となり、物件の売却による利益ではなく、毎月または四半期ごとの安定収入を狙うタイプのファンドです。

リスクを抑えて着実なリターンを得たい人に向いており、長期的な資産運用を重視する投資家から根強い支持を集めています。

高利回りの不動産クラウドファンディング8選ランキング

ここでは、高利回りの不動産クラウドファンディング8選ランキングを紹介します。

各サービスの利回りは、一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会のデータをもとに、算出しています。

不動産クラファンサイト	不動産クラウドファンディング協会データによる平均利回り	公式サイトに記載の実質利回り	ファンドタイプ
おうちの再生ファンドVIFA	15.1％	15.32％	キャピタルゲイン型
ヤマワケエステート	14.1％	8.6％	キャピタルゲイン型
TECROWD	9.0％	10.3％	キャピタルゲイン型
利回り不動産	7.2％	5～12％	インカムゲイン型
トモタク	6.9％	6.71％	キャピタルゲイン型
COZUCHI	6.8％	17.6％	インカムゲイン型/キャピタルゲイン型
ASSECLI	6.8％	4～8％	インカムゲイン型
みらファン	6.5％	7.17％	インカムゲイン型

では、それぞれのサービスの利回りについて解説します。

おうちの再生ファンドVIFAは、平均利回り15.1%

不動産クラウドファンディングの中でも、驚異的な利回りを誇るのが「おうちの再生ファンドVIFA」です。

おうちの再生ファンドVIFAは、空き家をリノベーションして再販するキャピタルゲイン型のファンドが中心で、運用期間が2〜3ヶ月と短めです。

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会に公開されているデータによると、おうち再生ファンドVIFAがこれまでに募集した9件のファンドの平均利回りはなんと15.1%でした。

業界平均7.3%と比べても、倍以上の水準です。

過去9件のファンドの利回りを見てみましょう。

ファンド名	利回り
おうちの再生ファンドVIFA 9号	7.5％
おうちの再生ファンドVIFA 8号	12%
おうちの再生ファンドVIFA 7号	24%
おうちの再生ファンドVIFA 6号	12%
おうちの再生ファンドVIFA 5号	12%
おうちの再生ファンドVIFA 4号	12%
おうちの再生ファンドVIFA 3号	21.3%
おうちの再生ファンドVIFA 2号	12%
おうちの再生ファンドVIFA 1号	12%

上記のように、最低利回りでも7.5%、最高では24%もの利回りとなっています。

多くのファンドが12%という高水準を維持しており、短期で高いリターンを狙いたい投資家から注目を集めています。

また、これまでに運用終了した7ファンドのうち2件はアップサイド型ファンドとなっており、予定より早期に償還されたにもかかわらず、当初予定分の配当が全額支払われました。

その結果、元々の利回りが12%だったファンドが、実際には18.5%や15.2%に引き上がるという好結果となっています。

さらに、おうちの再生ファンドVIFAでは、優先劣後出資方式や信託保全などの安全策を導入しています。

これまでに元本毀損や配当遅延などの重大トラブルは報告されておらず、高利回りとともに信頼性も確保されていると言えるでしょう。

ヤマワケエステートは、平均利回り14.1%

ヤマワケエステートは比較的新しい不動産クラウドファンディングサービスで、キャピタルゲイン型を中心に取り扱っています。

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会に公開されているデータによると、ヤマワケエステートがこれまでに提供したファンドの平均利回りは14.1%と、業界平均の7.3％を大きく上回る水準です。

過去10件分のファンドの利回りを見てみましょう。

ファンド名	利回り
東京都墨田区本所　観光特化型リノベホテルファンド	11％
東京都大田区上池台　宅地ファンド	9.8％
東京都北区東十条　新築ファンド	9.4％
東京都墨田区八広駅近　新築ファンド	9.6％
東京都大田区東矢口　新築ファンド	8.6％
東京都板橋区舟渡エリア　新築ファンド	8.1％
東京都荒川区西日暮里　新築ファンド	8.6％
東京・荒川区町屋　新築ファンド	8％
東京都豊島区東池袋　新築ファンド	9.5％
葛飾区東四つ木　新築ファンド	9％

上記のように、直近のファンドは8〜9％台が中心ですが、過去には想定利回りが84.6％で実質利回りが95％という驚異的な成果を出した事例もあります。

ただし、高利回りファンドには相応のリスクがあることも忘れてはいけません。

ヤマワケエステートでは、過去に一部ファンドで配当遅延が発生したことがあり、物件のリスク説明がやや不十分だったとの指摘も見受けられます。

利回り重視で「攻めの資産運用」を考えている方にとっては、魅力的な選択肢であることは間違いありませんが、慎重なリスク管理と分散投資の意識も欠かせません。

TECROWDは、平均利回り9.0%

TECROWDは、国内外の不動産に投資できる不動産クラウドファンディングサービスです。

特にカザフスタンやモンゴルなど、アジアの新興国での開発プロジェクトを手掛けており、他サービスにはない独自性があります。

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会のデータによると、TECROWDのファンドの平均利回りは9.0%となっており、業界平均の7.3％を大きく上回る水準です。

さらに、TECROWD公式サイトでは、償還済みファンドのみの実質平均利回り10.3％と明記されており、こちらが実態により近い数値と考えられます。

では、過去10件分のファンドの利回りを見てみましょう。

ファンド名	利回り
TECROWD82号ファンド「猫専用個室ペットホテル ねこべや港区芝店(仮称)」	8.5％
TECROWD81号ファンド 「Mongolia Premium Residence『Edelmont』」	9.5％
TECROWD80号ファンド「Osaka City Data Center」	11.50％
TECROWD79号ファンド「障がい者グループホーム　AMANEKU千葉仁戸名町」	8.50％
TECROWD78号ファンド「横浜市港北区 綱島商店街 店舗ビル」	10％
TECROWD77号ファンド「障がい者グループホーム　AMANEKU八王子美山町Ⅱ」	8.5％
TECROWD76号ファンド「障がい者グループホーム　AMANEKU八王子宮下町」	8.5％
TECROWD75号ファンド 「大阪市 四つ橋なんば駅前ビル」	10％
TECROWD74号ファンド「兵庫県高砂市 リバーサイドコーポ」	8.5％
TECROWD73号ファンド 宮城県角田市 系統用蓄電池発電所	12％

上記のように、利回りが8.5％前後の案件が多いのが特徴です。

運用期間は1年超えの案件が多く、中には3年などの長期案件もあるため、高利回りで中長期的な運用を狙いたい方にとって、TECROWDは有力な選択肢と言えるでしょう。

利回り不動産は、平均利回り7.2%

利回り不動産は分散型で安定志向の不動産クラウドファンディングサービスです。

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会のデータによると平均利回りは7.2%と、業界平均の7.3%にほぼ並ぶ水準で、適度なリスクを避けつつ、銀行預金や債券よりも高い利回りを狙いたい方に適しています。

ファンドの内容も多彩で、都市部の区分所有物件から地方のヘルスケア施設、リースバック物件やロードサイド店舗など、幅広い資産に分散投資できる点も魅力です。

過去10件分のファンドの利回りを見てみましょう。

ファンド名	利回り
利回り不動産75号ファンド（南青山5丁目区分店舗）	8.9％
利回り不動産74号ファンド（赤坂7丁目区分マンション）	7.0％
利回り不動産73号ファンド（北海道千歳市マンション第2回）	7.0％
利回り不動産72号ファンド（埼玉県本庄市ロードサイド店舗底地）	8.7％
利回り不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3）	9.5％
利回り不動産70号ファンド（リースバックバルクPJ第3回）	7.0％
利回り不動産69号ファンド（青森県ヘルスケア施設2）	9.5％
利回り不動産68号ファンド（沖縄県南城市VILLA PJフェーズ2 A棟B棟）	10％
利回り不動産67号ファンド（青森県ヘルスケア施設）	10％

このように、一部のファンドでは10%近い高利回りも見られます。

利回りの安定感とリスク分散を重視する投資家にとって、利回り不動産は有力な選択肢となるでしょう。

トモタクは、平均利回り6.9%

トモタクは地方やリゾート地のプロジェクト案件を多く取り扱った、比較的短期で利益を狙える不動産クラウドファンディングサービスです。

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会のデータによると、トモタクの平均利回りは6.9%、業界平均の7.3％に近い堅実な利回りを維持しています。

過去10件分のファンドの利回りを見てみましょう。

ファンド名	利回り
【トモタクMINI】トモタクCF104号（元箱根プロジェクトⅢ）	7%
【トモタクMINI】CF103号（東新宿プロジェクトⅡ-Ⅱ）	6.2%
【トモタクMINI】CF101号（淡路島プロジェクト）	6.5％
トモタクCF102号（六本木二次募集）	7％
トモタクCF100号（RERESO 沖縄）	7.2％
トモタクCF99号（水戸）	6.5％
トモタクCF98号（新潟Ⅱ）	8％
トモタクCF97号（六本木）	7％
トモタクCF96号（神奈川県相模原市Ⅱ）	6％

上記のように、6〜7％台の利回りが多く、想定通りの運用がされている案件が多い一方で、一部ファンドでは工期の遅れにより配当の遅延が発生した事例もあります。

また、「遅延時の対応が雑」「工期が伸びそうなら早めに教えて欲しい」といった情報開示のタイミングや対応について不満の声も一部で見られます。

ただし、トモタクは過去に遅延があった際には、補填や償還に向けた対応を取ってきた実績もあり、今後の改善にも期待したいところです。

COZUCHIは、平均利回り6.8%

COZUCHIは短期運用型と中期運用型を選べる柔軟な不動産クラウドファンディングサービスです。

運用期間や投資スタイルに応じて、自分に合った案件を選べるのが大きな特徴です。

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会のデータによると平均利回りが6.8%で、業界平均の7.3％にはやや及ばないものの、公式サイトによると、償還済みファンドのみを対象にすると想定利回りで7.4%・実績で17.6%という驚異的な運用結果もあります。

過去10件分のファンドの利回りを見てみましょう。

ファンド名	利回り
No.C-130 渋谷区松濤 一棟レジデンス フェーズ2	6％
No.C-129 港区南麻布プロジェクト－一棟ビル－フェーズ2	6.50％
No.C-128 西麻布 一棟マンション フェーズ３	6％
No.C-127 中央区銀座 商業ビル フェーズ２	8.50％
No.C-126 吉祥寺本町3丁目　一棟マンション	6％
No.C-125 博多区大博町　事業用地	6％
No.C-124 南青山開発プロジェクト フェーズ2	6％
No.O-123 山下公園前　1棟ビル	5.50％
No.C-122 外苑前駅前　ビル2棟	10％
No.C-121 南青山3丁目 事業用地	8％

上記のように、COZUCHIの直近のファンドは5.5〜10％の想定利回りが設定されており、利回りとしてはやや控えめな印象を受けるかもしれません。

しかし、COZUCHIの魅力は上振れ実績の多さにあります。

2025年5月末時点で、運用終了済み96件中4件が想定利回りを上回って償還されたと報告されています。

特に大きく上振れた案件を見てみましょう。

ファンド名	想定利回り	実績
練馬区 武蔵関Ⅰ	12％	283.5％
世田谷区砧 EXITファンドI	50.9％	110.5％
品川区 五反田Ⅱ	9％	63.1％

このように、数倍〜数百倍に跳ね上がった案件もあります。

ASSECLIは、平均利回り6.8%

ASSECLIは、東京都心を中心とした中古不動産への投資に特化した不動産クラウドファンディングサービスです。

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会のデータによると平均利回りは6.8%で、業界平均の7.3％にわずかに届かない水準ですが、比較的堅実な案件が多く、元本割れリスクを抑えながら利回りを狙える点が魅力です。

過去10件分のファンドの利回りを見てみましょう。

ファンド名	利回り
横浜市戸塚区B＃43ファンド	6％
横浜市戸塚区A＃42ファンド	6％
世田谷区駒沢＃41ファンド	7％
埼玉県さいたま市＃40ファンド	8％
神奈川県横浜市＃39ファンド	7％
神奈川県相模原市＃38ファンド	6.5％
東京都品川区#37ファンド	6.5％
神奈川県藤沢市#36ファンド	6.5％
神奈川県川崎市#35ファンド	6.5％

上記のように、ASSECLIのファンドは6〜8％程度の利回りが多く設定されており、リスクを抑えたミドルリターン型としてバランスの取れた投資先となっています。

特に都心や人気エリアの中古物件がメインなので、空室リスクや価格下落リスクにも比較的強いと言えるでしょう。

みらファンは、平均利回り6.5%

みらファンは、地域密着型の不動産クラウドファンディングサービスです。

一般社団法人 不動産クラウドファンディング協会のデータによると平均利回りは6.5%で、業界平均の7.3％にやや届かない水準ですが、安定した運用実績を重視したファンド構成が魅力です。

過去10件分のファンドの利回りを見てみましょう。

ファンド名	利回り
みらファン第18号(岐阜県瑞浪市)	5.5％
みらファン第17号(愛知県名古屋市)	6％
みらファン第16号(香川県坂出市)	5.5％
みらファン第15号(愛知県海部郡)	10％
みらファン第14号	5.8％
みらファン第13号	6％
みらファン第12号	6％
みらファン第11号	6％
みらファン第10号	6％

上記のように、5〜6％の利回りが多い中、10％という比較的高い利回りの案件もあります。

全体的に安定志向の案件が多い傾向にあります。

高利回りの不動産クラウドファンディングに投資するためのコツ

高利回りの不動産クラウドファンディングに投資するためのコツは以下のとおりです。

順に解説します。

募集スケジュールを即チェックし、申し込み体制を整えておく

高利回り案件は募集開始後、数分から数時間で満額成立することが多いため、スピード勝負になります。

投資チャンスを逃さないためにも、あらかじめ各サービスで「会員登録（無料）」「本人確認」「メール通知の受信設定」を完了させておくことが必須です。

これにより、募集開始の通知を即座に受け取り、スムーズに申し込みが可能になります。

準備を万全にしておくことで、高利回りファンドへの投資成功率が大きく高まるでしょう。

複数のクラファンサービスに登録しておく

高利回りの不動産クラウドファンディング案件は、特定の事業者だけでなく複数のサービスで不定期に登場します。

そのため、一つのサービスだけに絞らず、複数のサービスに登録しておくことが重要です。

特に高利回りファンドが出やすい人気サービスを中心に3〜5社程度に登録しておくと、投資チャンスを逃しにくくなります。

複数のサービスから情報を受け取ることで、募集開始のタイミングを複数回狙うことが可能となり、効率よく利回りの高い案件にアクセスできるでしょう。

高利回りを狙う「戦略」を持つ

高利回り案件に投資するには、なんとなく申し込むのではなく、自分なりの明確な「戦略」を持つことが大切です。

たとえば「利回り10％以上しか投資しない」といった基準をあらかじめ定めておけば、迷いや感情に流されにくくなります。

また、「短期（6ヶ月未満） × 高利回り」のファンドに絞って資金の回転率を高めたり、「キャピタル重視型」に集中して一発の利益を狙うなど、自分の投資スタイルや資金状況に合った方針を持つことが重要です。

戦略を持つことで、無駄なリスクを避けつつ、効率よく高利回り案件を狙っていくことができます。

継続的に成果を出すには、このような「マイルール」に沿った判断軸を持つことが不可欠です。

不動産クラウドファンディングの利回りの計算方法

不動産クラウドファンディングにおける利回りの計算は基本的にシンプルです。

もっとも基本的な計算式は、「利回り（％）＝（分配金総額 ÷ 投資元本）× 100」。

つまり、投資元本に対してどれだけの分配金が得られるかを示すものです。

ただし、「運用期間」と「税引後の手取り」に注意しなければなりません。

ファンドの利回りは通常「年利」で表示されますが、実際の運用期間が1年未満の場合、その期間に応じて利回りも比例して少なくなります。

たとえば、運用期間が6ヶ月で年利10％と書かれている場合、実際の分配金は約5％分しか支払われません。

計算式で表すと「分配金 ＝ 投資額 × 年利 ×（運用月数 ÷ 12）」となります。

さらに、分配金には20.42％の源泉徴収税が差し引かれるため、実際に受け取れる手取り金額は「分配金 ×（1-0.2042）」です。

表面利回りだけでなく、運用期間と税引き後の手取り額も含めて、実質的な利益を判断しましょう。

不動産クラウドファンディングと他の金融商品の利回り比較

ここでは、不動産クラウドファンディングと定期預金、国債、REIT（不動産投資信託）、投資信託、ソーシャルレンディングを比較します。

商品カテゴリー	年利回りの目安	元本保証	値動きの大きさ	流動性
不動産クラウドファンディング	4～10％	×	小～中	△
定期預金	0.002～0.3％	〇	ほぼなし	〇
国債	0.3～0.5％	〇	ほぼなし	〇
REIT	3～6％	×	中～大	◎
投資信託	3～7％	×	中～大	◎
ソーシャルレンディング	5～10％	×	小～中	△

利回り重視の場合は、不動産クラウドファンディング・ソーシャルレンディング・REITがおすすめです。

安全性重視の場合は、定期預金・国債、流動性重視の場合はRIET・投資信託が良いでしょう。

自分の投資スタイルに合わせて商品を選びましょう。