不動産への投資は「高額で敷居が高い」「業者に騙されそう」と感じる人も多いものですが、最近は1万円前後の少額から始められる不動産小口化商品が注目されています。

中でも「不動産クラウドファンディング」や「不動産セキュリティトークン」などは、複数の投資家と一緒にプロが選んだ不動産に投資し、 配当や売却益を狙える仕組みです。

本記事では、利回り目安・最低投資額・運用期間・手数料・換金性・リスク・運営会社の信頼性などの比較軸で厳選したおすすめランキング形式でご紹介します。

初心者でも「どれを選べばいいのか」「安全性は大丈夫か」がわかる内容になっています。

不動産小口化商品への投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

大手企業の不動産小口化商品のおすすめランキング一覧7選を比較

不動産小口化商品	種類	最低投資額	累計募集実績	過去の元本割れ件数
利回りくん	匿名組合型	1万円	150件	0件
Joint α	匿名組合型	10万円	43件	0件
野村證券 不動産セキュリティ・トークン	デジタル証券	100万円	非公開	0件
ADVANTAGE CLUB	任意組合型	1,000万円	80件以上	0件
Premium Asset Series	信託受益権型	1,000万円	46件	0件
あみシェア	任意組合型	100万円	175件	0件
SBIマネープラザ	信託受益権型	1,000万円	非公開	0件

大手企業の不動産小口化商品7選を比較すると、少額投資向けは利回りくんやJoint αの匿名組合型。

まとまった資金向けは、ADVANTAGE CLUBやPremium Asset Series、SBIマネープラザの信託受益権型や任意組合型が中心です。

累計募集実績は利回りくんやあみシェアが多く、野村證券やSBIマネープラザは非公開ですが、いずれも過去の元本割れは0件となっています。商品タイプや最低投資額、実績のバランスで、自分の投資スタイルに合ったサービスを選ぶことが重要です。ここでは、それぞれのサービスについて、利回りや運用期間、実績などを比較していきます。

利回りくんは国内会員数No.1の最大手

運営会社	シーラテクノロジーズ株式会社
利回りの目安	3～5％
運用期間	3～12ヶ月
手数料	0円
途中換金機能	×
累計募集実績数	150件
償還済み実績数	101件
特徴	・上場グループ企業が運営で安心感がある ・楽天ポイントや利回りくんコインなどの出資特典がある

利回りくんは、国内会員数No.1を誇る不動産クラウドファンディングの最大手サービスで、運営は東証スタンダードのシーラテクノロジーズ株式会社が担っています。上場グループならではの情報開示姿勢やコンプライアンス体制が整っており、初心者でも比較的安心して利用しやすい点が大きな強みです。

想定利回りは年3〜5％と控えめですが、その分、価格変動の大きい案件やハイリスクな投資を避けた設計が多く、安定運用を重視する投資家向けのサービスといえます。運用期間は3〜12ヶ月が中心で、特に6〜12ヶ月の短中期ファンドが多いため、資金拘束が長くなりすぎない点も評価できます。

また、出資時やキャンペーン時に楽天ポイントや利回りくんコインなどの特典が付く案件があり、実質利回りを高められるのも特徴です。一方で、途中換金機能は原則として用意されていないため、出資後は満期償還まで資金が動かせない点には注意しなければなりません。

累計募集実績は約150件、償還済み実績も100件を超えており、運用実績の積み上げという点でも信頼性は高い水準です。大きく増やす投資というより、「まずは不動産小口化商品を体験したい」「堅実に分散投資したい」という人に向いたサービスといえるでしょう。

Jointo α は新規会員登録でAmazonギフト券1,000円貰える

運営会社	穴吹興産株式会社
利回りの目安	3％台
運用期間	6～12ヶ月
手数料	無料
途中換金機能	×
累計募集実績数	43件
償還済み実績数	36件
特徴	・上場企業運営で安心感がある ・キャンペーンによる特典がある

Jointo αは、東証上場企業である穴吹興産株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。上場企業ならではの厳格な情報開示やコンプライアンス体制が整っており、運営面の信頼性を重視したい投資家にとって安心感のあるサービスといえます。

想定利回りは年3％台と比較的控えめですが、その分、価格変動の大きい案件や過度なリスクを取らない設計が多く、安定運用を重視する堅実派向けの内容となっています。運用期間は6〜12ヶ月が中心で、長期間資金を拘束されにくい点も魅力の一つです。

また、出資者側の手数料は無料で、配当や償還時の余計なコストを気にせず利用できる点もメリットです。一方で、途中換金機能は用意されておらず、出資後は原則として運用終了まで資金を引き出すことはできません。そのため、余裕資金での投資が前提となります。

累計募集実績は43件、償還済み実績も36件と着実に運用実績を積み上げており、実績面でも一定の安心材料があります。さらに、新規会員登録でAmazonギフト券1,000円がもらえるキャンペーンを実施している点も魅力で、初めて不動産クラウドファンディングに挑戦する人にとって始めやすいサービスといえるでしょう。

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野村證券 不動産セキュリティ・トークンは年利回り3.0%〜4.5%

運営会社	野村證券株式会社
利回りの目安	3.0～4.5％
運用期間	3～5年
手数料	無料
途中換金機能	×
累計募集実績数	非公開
償還済み実績数	非公開
特徴	・実物不動産を裏付けとしたデジタル証券 ・野村証券が取り扱う国内大手の不動産セキュリティ ・トークンで信頼性が高い

野村證券の不動産セキュリティ・トークンは、実物不動産を裏付け資産としたデジタル証券で、年利回り3.0〜4.5％程度が目安となっています。国内最大手証券会社である野村證券が取り扱っている点は、投資家にとって大きな安心材料と言えるでしょう。

運用期間は3〜5年と比較的長めで、短期売買向きではありませんが、その分、安定したインカム収益を重視した設計となっています。手数料が無料である点も魅力の一つです。

セキュリティトークンは、流動性が限られており、運用期間中に売却できる機会が必ずしも保証されているわけではありません。また、商品によっては譲渡制限が付されている場合もあり、自由に第三者へ売却できないケースがあります。そのため、短期での換金を前提とする商品ではなく、一定期間の保有を想定した設計と言えるでしょう。

累計募集実績数や償還済み実績数は非公開ですが、野村證券という信頼性の高い運営主体と、不動産を裏付けとする商品性から、安全性と利回りのバランスを重視する投資家におすすめです。

ADVANTAGE CLUBは任意組合型におけるマーケットシェアNo.1

運営会社	株式会社青山財産ネットワークス
利回りの目安	4～6％
運用期間	10年程度
手数料	あり
中途換金機能	×
累計募集実績数	80件以上
償還済み実績数	30件以上
特徴	・主な投資対象は資産価値の高い不動産

ADVANTAGE CLUBは、任意組合型の不動産小口化商品においてマーケットシェアNo.1を誇るサービスです。運営会社は株式会社青山財産ネットワークスで、不動産コンサルティング分野における長年の実績と専門性を活かした商品設計が特徴となっています。

想定される利回りの目安は年4〜6％程度とされており、短期的な高利回りを狙う商品というよりも、安定した賃料収入と将来的な売却益を見据えた中〜長期運用が前提です。運用期間は商品ごとに異なりますが、任意組合型の特性上、数年から10年前後の長期保有となるケースが多い点は理解しておく必要があります。

手数料については、組成手数料や運用期間中の管理手数料などが発生し、クラウドファンディング型の「手数料無料」をうたう商品とは異なります。また、中途換金機能はなく、原則として組合解散まで資金を引き出せない点も注意点です。

一方で、累計80件以上の募集実績と30件以上の償還済み実績があり、主な投資対象が資産価値の高い不動産に限定されている点は、大きな安心材料と言えるでしょう。安定性と実績を重視する投資家向けの商品です。

FPGのPremium Asset Seriesは1000万円から都心の物件に投資できる

運営会社	株式会社 FPG
利回りの目安	2～3％
運用期間	20年程度
手数料	あり
中途換金機能	×
累計募集実績数	46件
償還済み実績数	4件
特徴	・定期的な配当スケジュール ・東京都心や主要都市の優良不動産が対象

FPG の Premium Asset Series は、1,000万円から都心の優良不動産に投資できる信託受益権型の小口化商品です。投資家は物件そのものではなく、信託受益権を購入することで、賃料収益や将来の売却益を享受できます。運用期間はおおよそ10年程度と中長期の設定で、投資中は定期的に配当スケジュールが組まれているため、キャッシュフローを安定的に得やすい仕組みです。

対象となる物件は、東京都心や主要都市のオフィスビル・商業施設などの優良不動産が中心で、資産価値が高く比較的安定した運用が期待できます。手数料は商品により発生し、信託受益権の購入代金に組み込まれる形や運用中に控除される形などがあります。

一方で、中途換金機能は基本的に用意されていないため、原則として信託期間満了まで保有する前提です。累計募集実績数は40件以上と実績があり、過去の運用経験を踏まえた安定感がありますが、償還済み実績数は非公開となっています。総じて、Premium Asset Series は、都心の優良物件に長期で投資し、定期的な賃料分配と将来的な売却益を狙いたい投資家向けの商品といえます。

あみシェアは管理戸数1万室以上のアミックスグループが運営

運営会社	株式会社アミコム
利回りの目安	3〜8%
運用期間	5～15年
手数料	あり
換金性	×
累計募集実績数	175件
償還済み実績数	非公開
特徴	・無料の個別相談会を実施 ・40年近くのサブリース運用実績に基づく、丁寧で行き届いた管理

あみシェアは、管理戸数1万室以上のアミックスグループが運営する任意組合型の不動産小口化商品です。投資家は組合員として出資し、運営会社である株式会社アミコムが業務執行組合員として対象不動産の管理・運営を一括で実施します。投資対象は、都心や主要都市の優良マンションや商業施設など、資産価値の高い物件が中心です。

運用期間は5〜15年程度と中〜長期で、定期的に賃料収益から分配金が支払われるため、安定したキャッシュフローを得やすい設計です。一方で、運用期間中の中途換金は原則として不可であり、出資金の回収は運用終了後の償還時となります。累計募集実績数は175件と豊富ですが、償還済み実績数は非公開となっています。

利回りは3〜8％程度が目安で、物件の立地や構造によって差があります。手数料は管理・運営費用などが発生し、分配金から控除される形です。1口100万円から参加でき、実物不動産への直接投資感覚で中長期的に安定した収益を狙う投資家向けの商品として活用されています。

SBIマネープラザの不動産小口信託受益権は累計販売額300億円超

運営会社	SBIマネープラザ株式会社
利回りの目安	非公開
運用期間	10年
手数料	あり
中途換金機能	△（商品によっては可能）
累計募集実績数	非公開
償還済み実績数	非公開
特徴	・中長期の資産形成や年金対策向けの商品ラインナップが豊富 ・SBIグループの一員で金融サービスのネットワークと信頼性が高い

SBIマネープラザの不動産小口信託受益権は、累計販売額が300億円超と高い実績を誇る商品です。運営会社はSBIマネープラザ株式会社で、SBIグループの信頼性を背景に、中長期の資産形成や年金対策を目的としたラインナップを提供しています。利回りの目安は非公開ですが、運用期間は10年程度と長期で設定されており、安定した資産運用を目指す投資家向けです。

手数料は商品によって発生し、途中換金については一部の商品で可能ですが、基本的には制限があります。累計募集実績数や償還済み実績数は非公開で、現在は募集可能な物件がない状況です。

商品としては信託受益権型で、投資家は不動産そのものではなく信託財産の受益権を保有する形となり、安定収益を狙いつつ長期運用に向いた設計です。SBIグループのネットワークを活かした商品で、金融商品仲介としての安心感も大きな魅力となっています。

不動産小口化商品は3種類に分けられる

不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法に基づき、出資者と事業者の契約形態や所有権の有無によって主に以下の3つのタイプに分類されます。

種類	所有権	出資額の目安	運用期間	税務上の扱い	特徴
匿名組合型	なし	数万円～	短期～中期	雑所得	・事業者が不動産を運用 ・初心者向け
任意組合型	あり	100万円～	中長期	不動産所得	・相続税対策も期待できる ・長期安定収益向き
賃貸型	あり	100万円～	長期	不動産所得	・不動産を事業者に貸出運用する ・商品数は少ない

国土交通省が不特法の許可制度を定めています。詳しくは、 国土交通省 建設産業・不動産業：不動産特定共同事業の許可とは（国土交通省）をご確認ください。

匿名組合型

匿名組合型は、不動産小口化商品の中で最も手軽に始められるタイプです。投資家は物件の所有権を持たず、事業者が運用する不動産に出資して利益分配を受けます。そのため、管理や運営に関与する必要はありません。

特徴は少額から投資できる点です。1口1万円程度の案件もあり、初心者でも参入しやすく、運用期間も数か月〜数年と比較的短期のものが多いため、資金の流動性も確保しやすいです。

一方、所有権を持たないため、物件価値の上昇による利益は得にくく、分配金は雑所得として課税されます。また、事業者の経営状況や運営能力によって分配金が変動するため、運営会社の信頼性や実績の確認が重要です。まとめると、匿名組合型は少額・短期・管理手間が少ない初心者向きの商品ですが、所有権や節税効果は限定的で、事業者選びが成功のポイントになります。

任意組合型

任意組合型は、不動産小口化商品の中でも実物不動産に近い投資感覚が得られるタイプです。投資家は出資者全員で任意組合を組み、不動産の共有持分を通じて運用に参加します。所有権が組合に帰属するため、物件価値の上昇や賃料収入に応じた利益が分配され、相続税評価の圧縮など節税効果も期待できる場合があります。

特徴としては、中長期運用に向いた商品が多い点です。出資額は100万円以上のものが中心で、安定した収益を目指す投資家におすすめです。

また、物件の管理や運営は事業者が担当しますが、契約内容によっては重要な意思決定に出資者が関与することもあります。これにより、匿名組合型よりも透明性や運用実態の把握がしやすいメリットがあります。

ただし、運用期間が長く出資額も大きいため、資金拘束やリスクもそれなりに伴うのがデメリットです。物件の入居状況や事業者の運営能力により分配金が変動する可能性があるため、信頼できる運営会社を選ぶことが成功の鍵です。任意組合型は、安定収益と実物不動産に近い投資感覚を求める中長期投資家に向いています。

賃貸型

賃貸型は、不動産小口化商品の中でも出資者が所有権を持ち、物件を事業者に賃貸して運用してもらうタイプです。投資家は不動産の名義を保有しながら、賃料収入を分配金として受け取る仕組みになっています。このため、所有権がある分、匿名組合型よりも実物不動産に近い感覚での投資が可能です。

特徴としては、長期的な安定収益を重視した運用が中心で、入居状況や物件の管理状況に応じて分配金が決まります。賃貸型は物件自体を貸し出す形式のため、元本の安全性や税務上の扱いも比較的明確で、不動産所得として申告されます。また、任意組合型や匿名組合型と比べると、案件数は少なめですが、物件の所有感や賃料収入の安定性を求める投資家にはおすすめです。

注意点としては、出資額が大きくなる傾向があり、資金拘束期間も長期になりやすいため、運用資金やリスク許容度を考慮する必要があります。また、事業者の管理能力や物件の立地・入居率によって分配金が変動するため、運営会社や物件情報の確認は必須です。賃貸型は、安定した賃料収入と実物不動産の所有感を重視する中長期投資家に適した商品です。

不動産小口化商品で失敗しない選び方

不動産小口化商品を選ぶときは、利回り・投資額・相続や節税効果・運営会社の信頼性がポイントです。平均利回りは3〜5％で、投資額は1万円から1,000万円まで幅があります。

相続対策や節税につながるかも重要な判断材料で、運営会社の規模や上場の有無で安心度が変わります。以下の4つのポイントを押さえながら、自分に合った商品を選びましょう。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

年利回り3～5%が平均

不動産小口化商品の平均的な年利回りは3〜5％程度です。これは、株式や投資信託に比べて安定した収益を狙いやすい水準で、元本の安全性を重視しつつ一定の運用利回りを得たい投資家に向いています。もちろん、利回りは案件ごとに異なり、物件の種類や立地、運営会社の運用方針によって上下します。

高利回り案件ほどリスクが高まる傾向があるため、目先の利回りだけで判断せず、物件や運営会社の信頼性も確認することが重要です。初心者はまず3〜5％程度の案件から分散投資することで、安定した運用を目指すのがおすすめです。

最低投資額は1万円から1000万円まで幅広い

不動産小口化商品は、少額から不動産投資に参加できる一方で、商品ごとに仕組みやリスクが大きく異なるため、選び方を誤ると失敗につながります。まず注目したいのが最低投資額の幅です。

クラウドファンディング型では1万円から始められる商品も多く、初心者が分散投資しやすいのが特徴です。一方、任意組合型や証券会社が扱う小口化商品では、100万円〜1,000万円程度が最低投資額となるケースもあり、実物不動産に近い反面、資金拘束が長くなる傾向にあります。

失敗を避けるためには、金額の大小だけで判断せず、運用期間・途中解約の可否・優先劣後構造の有無を必ず確認しましょう。特に少額商品は手軽な分、利回りや元本安全性の根拠を見落としがちです。自分の投資目的と資金余力に合った投資額帯の商品を選ぶことが、安定した運用への近道です。

相続対策や節税につながるか

不動産小口化商品は、相続対策や節税を目的に選ばれることもありますが、すべての商品が同じ効果を持つわけではありません。一般的に、不動産は現金より相続税評価額が低く算定されやすく、現金を不動産に換えることで相続税を抑えられる可能性があります。不動産小口化商品もこの仕組みを活用できる場合があり、特に実物不動産に近い形態の商品では相続対策として有効なケースがあります。

一方、匿名組合型の商品は金融商品に近い扱いとなるため、現物不動産ほど評価額が下がらず、節税効果が限定的になることもあるのです。失敗を避けるためには、組合形態や相続時の評価方法、分配金の課税区分を事前に確認することが重要です。相続や節税を重視する場合は、利回りだけで判断せず、税務上の扱いまで理解したうえで商品を選ぶことが、後悔しない投資につながります。

運営会社の規模や上場の有無

不動産小口化商品を選ぶ際、運営会社の規模や上場の有無は重要な判断基準になります。規模が大きく、長年の実績がある会社は物件の仕入れ力や審査体制、運用力が安定している可能性が高いです。特に不動産クラウドファンディングのような仕組みでは、投資家から預かった資金を適切に管理・活用することが求められるため、財務基盤が脆弱な小規模会社を避けることでリスクを下げられます。

また、上場企業であるかどうかもチェックポイントです。上場企業は厳格な開示義務やコンプライアンス体制が課され、定期的な財務情報の公開が義務付けられています。そのため、透明性が高く、外部の監査や市場からの評価が入ることで信頼性が担保されやすいというメリットがあります。もちろん、上場企業でもリスクがゼロになるわけではありませんが、非上場のベンチャー企業と比較すると、倒産リスクや不正リスクの低減につながる傾向があります。

一方で、大企業だからといってすべての案件が優良とは限らないため、過去の運用実績や案件ごとの利回り・リスク説明の丁寧さも併せて確認することが大切です。こうした複合的な視点で運営会社を評価することで、失敗しない不動産小口化商品の選び方につながります。

不動産小口化商品でよくある疑問

三井不動産の不動産小口化商品はあるか？

三井不動産が一般個人向けに「少額から投資できる不動産小口化商品」を継続的に提供している事例は、現時点ではほとんどありません。三井不動産グループでは、三井不動産投資顧問などを通じて不動産ファンドや私募REITの運用を行っていますが、これらは主に機関投資家や富裕層向けで、数万円〜数十万円から始められる商品ではありません。

また、信託受益権を活用した小口化スキームへの関与はあるものの、「三井不動産ブランド」として個人が直接申し込める商品は限定的です。そのため、少額から不動産投資を始めたい場合は、利回りくんやジョイントアルファなど、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化サービスを検討する方が現実的と言えるでしょう。

不動産小口化商品が危険と言われる理由は？

不動産小口化商品が危険と言われる理由は、元本保証がなく、仕組みを十分理解しないまま投資してしまう人が多い点にあります。多くの商品は不動産価格の下落や空室増加の影響を直接受けるため、想定していた利回りを下回ったり、最悪の場合は元本割れする可能性があります。また、株式のように市場で自由に売買できないため換金性が低く、途中解約ができない、または不利な条件になるケースも少なくありません。

さらに、運営会社の倒産リスクや情報開示の不十分さも注意点です。特に過去には、ずさんな運営や資金流用が問題になった事例もあり、「業者選び」が結果を大きく左右します。こうしたリスクを理解せず、「安定」「安全」というイメージだけで投資すると危険と感じやすい傾向にあります。