不動産クラウドファンディングに興味はあるけれど、どのサービスを選べば良いか分からないという悩みを抱えている方も多いでしょう。
中でもプロパティプラス（property+）は、堅実な運用スタイルと安定した利回り、投資初心者でも使いやすい設計で注目を集めています。
とはいえ、「本当に安全なの？」「過去にトラブルはない？」「他のサービスと比べてどうなの？」といった不安を感じる方も少なくありません。
不動産投資は元本保証がないため、リスクについてもしっかり理解したうえで判断したいですよね。
そこで本記事では、プロパティプラスの評判や口コミ、安全性、デメリットや注意点をわかりやすく解説します。
不動産クラウドファンディングを始めようか迷っている方、プロパティプラスへの投資を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
プロパティプラスとは飯田グループの不動産クラウドファンディング
プロパティプラスは、東証一部上場グループである飯田グループホールディングスの子会社が運営するサービスです。
上場企業が運営しているため、経営基盤が安定しており、安心感があります。
プロパティプラスには、他にも以下の6つの特徴があります。
順に見ていきましょう。
1口1万円からと安い金額で投資ができる
プロパティプラスは、1口1万円という少額から投資できます。
まとまった資金がなくとも、安い金額から参加できるため、投資初心者の方や不動産投資が初めての方にも始めやすい仕組みになっています。
他社の最低投資金額と比較すると、以下のとおりです。
| 不動産クラファンサイト | 最低投資金額 |
|---|---|
| COZUCHI | 1万円 |
| 利回り不動産 | 1万円 |
| LEVECHY | 1万円 |
| CREAL | 1万円 |
| Funds | 1万円 |
| FUNDI | 1万円 |
| みんなの年金 | 10万円 |
| ヤマワケエステート | 10万円 |
| TECROWD | 10万円 |
| TSON FUNDING | 10万円 |
最低投資金額が10万円の不動産クラウドファンディングもある中で、1万円から始められるのは魅力のひとつです。
少額投資の場合は、複数のファンドに分散投資することも可能なので、リスク管理の面でも優れています。
いきなり大きな金額を出すのは不安な方や、まずはお試しで少額からやってみたいという方には、始めやすいサービスだといえるでしょう。
300棟以上の供給実績がある自社開発物件
プロパティプラスは、自社グループで開発された物件を中心にファンドを組成している点が大きな強みです。
運営元である株式会社リビングコーポレーションは、これまでに300棟以上のマンション供給実績を持ち、都心部を中心に資産価値の高い物件を手掛けてきました。
このような実績により、投資家は信頼できる物件を選んで投資することができ、安心して運用を任せられる環境が整っています。
また、自社で開発、管理まで一貫して行っているため、物件の内容やリスク情報の透明性が高い点も投資判断の安心材料となるでしょう。
スマホで24時間申し込みが可能
プロパティプラスは、スマートフォンで24時間いつでも好きなときに申し込みができます。
来店や対面でのやり取りが不要なので、忙しい日常の中でも自分のペースで投資判断ができます。
特に本業の合間に投資を検討している会社員や、子育て中で外出が難しい方にとっては、非常に便利な仕組みです。
会員登録から投資までオンラインで完結でき、手間と時間が大幅に削減できます。
優先劣後構造や賃料保証で元本割れのリスクを軽減されている
プロパティプラスでは、投資家の元本割れリスクを軽減するために、優先劣後構造、賃料保証を採用しています。
優先劣後構造とは、万が一物件の評価額が下がった場合や売却損が生じた場合でも、まず劣後出資者である事業者側が損失を負担し、投資家である優先出資者の元本が守られる仕組みです。
一般的に優先劣後の割合が高いほど、安全性が高いと言われています。
さらに、賃料収入に対して一定の家賃保証がついた「マスターリース契約」も採用しており、空室リスクによる収益の変動を抑える仕組みが整っています。
こうした2つのリスク対策により、これまでのファンドは元本割れの事例が一度も生じていません。
運用期間が2〜3ヶ月程度の短期間ファンドも多い
プロパティ＋は、運用期間が2〜3ヶ月程度の短期間ファンドが多い傾向にあります。
過去10件分のプロパティプラスの自社開発物件ファンドを見てみましょう。
| ファンド名 | 運用期間 |
|---|---|
| quador名古屋市大前ファンド2 | 9ヶ月 |
| quador名古屋市大前ファンド1 | 11ヶ月 |
| quador神宮西ファンド5 | 2ヶ月 |
| quador神宮西ファンド4 | 3ヶ月 |
| quador神宮西ファンド3 | 3ヶ月 |
| quador神宮西ファンド2 | 4ヶ月 |
| quador神宮西ファンド1 | 11ヶ月 |
| Branche阿佐ヶ谷ファンド7 | 3ヶ月 |
| Branche阿佐ヶ谷ファンド6 | 3ヶ月 |
| Branche阿佐ヶ谷ファンド5 | 3ヶ月 |
このように、運用期間が1年未満のファンドもあるものの、2〜3ヶ月程度の短期ファンドが多いですね。
短期間で終わるということは、資金が拘束される期間も短く、銀行に預金するよりも高い利回りで一時的な資金の置き場として使えます。
また、長期ファンドに比べて、景気変動や金利の変化などのリスクを受けにくくなっています。
プロパティプラス（property+）の評判や口コミからわかる特徴
プロパティプラスで実際に投資をしてみた方々の評判や口コミを元に、特徴を解説します。
投資の判断材料としてぜひ参考にしてみて下さい。
人気物件は10分で完売
「property+（プロパティプラス）quador神宮西ファンド3 投資完了！
今回は少し余裕をもって投資できたようですが、10分ほどで完売と人気のファンドですね😊」
引用元：X
上記の口コミから、プロパティプラスの人気ファンドは10分で完売してしまうほど、投資家からの関心が高いことが分かります。
「本日、12時より募集再開したプロパティプラス。おかげさまで開始そうそう秒単位での即完売となりました！ありがとうございました！私も買いに行ったんですが、皆さまとのクリック合戦に敗れまして、一口も買えずという結果になりました事、ここにご報告いたしますw。」
引用元：X
中には、数秒程度で即完売してしまったファンドもあったことが分かります。
人気ファンドの投資機会を逃さないためには、事前に情報収集や口座開設、募集開始時刻のチェックなど、準備をしておくことが大切です。
また、定期的に公式サイトでの情報を確認することも重要です。
手堅いが新規募集がない
「待機資金がダブついている…
最近大口で償還あったのはVERFUND、ASSET FUNDING、property+
このあたりの業者堅くて好きだったのに、新規ファンド無いのよね🥲」
引用元：X
手堅いファンドが多い一方で、新規募集がないとの口コミも見つかりました。
プロパティプラスは、2024年秋ごろはコンスタントに新規ファンド募集があったものの、冬頃から2025年の5月まで新規ファンド募集はありませんでした。
定期的に新規ファンド募集がないため、プロパティプラスのみに投資している場合、資金が待機状態になりやすい傾向にあります。
近隣地域の物件の案件が続くことがある
「分散投資したいので、桜山ばかりでなく別のマンションの案件を出して頂けるとありがたいです。
ご検討願います🙇♂️」
引用元：X
「超短期で内容も非常に固い防御型ファンドとなっています🛡️
ただ同じ物件の部屋違いばっかしなので、そろそろ違う案件も欲しいな。。笑」
引用元：X
上記の口コミから、プロパティプラスは近隣地域の物件の案件が続くことが分かります。
過去10件分のファンドを見てみましょう。
| ファンド名 | 住所（エリア） |
|---|---|
| quador名古屋市大前ファンド2 | 名古屋市昭和区下構町一丁目12番4（桜山エリア） |
| quador名古屋市大前ファンド1 | 名古屋市昭和区下構町一丁目12番4（桜山エリア） |
| quador神宮西ファンド5 | 名古屋市熱田区白鳥二丁目221番（熱田エリア） |
| quador神宮西ファンド4 | 名古屋市熱田区白鳥二丁目221番（熱田エリア） |
| quador神宮西ファンド3 | 名古屋市熱田区白鳥二丁目221番（熱田エリア） |
| quador神宮西ファンド2 | 名古屋市熱田区白鳥二丁目221番（熱田エリア） |
| quador神宮西ファンド1 | 名古屋市熱田区白鳥二丁目221番（熱田エリア） |
| Branche桜山Ⅲファンド12 | 名古屋市昭和区丸屋町六丁目68-1（桜山エリア） |
| Branche桜山Ⅲファンド11 | 名古屋市昭和区丸屋町六丁目68-1（桜山エリア） |
| Branche桜山Ⅲファンド10 | 名古屋市昭和区丸屋町六丁目68-1（桜山エリア） |
このように、特定エリアに偏った案件が多いと、投資の基本である分散効果が薄くなるため、注意が必要です。
それぞれのエリアのファンド1つずつに投資するなど、分散投資をするように気をつけましょう。
アマギフがもらえるキャンペーンの連絡がわかりづらい
「（できれば拡散を）
プロパティプラスの市大前1に投資した方はご注意を！
市大前1は50万円以上投資でアマギフプレゼントでした
忘れてると思いますが、プレゼント条件に「アンケートに回答」というのがありました
で、そのアンケートフォームへのリンクが送られてきています
どこにかというと、 ログイン→マイページ→お知らせと進むと、4月20日のメッセージの中にアンケートフォームへのURLがあり、ここからフォームに入ってアンケートに回答することで、アマギフゲットです
アンケートに回答しないともらえません
回答期限は「5月6日（火）23:59」です、お忘れなく！
ってか、アンケートURL送ったよ！みたいなメールか何か来てた？僕の見忘れかもしれんけど、見た覚えが…
これマイページのメッセージで送るんじゃなくて、メールでアンケートフォームへのURL送ったほうが良いと思う、気づかなくてアマギフもらえなくてトラブルって絶対起こると思うよ🥴」
引用元：X
プロパティプラスは、無料会員登録でアマギフがもらえるキャンペーンを行っていることがありますが、キャンペーンの連絡が分かりづらいと指摘する口コミもありました。
登録したメールアドレス宛ではなく、サイト内のメッセージにキャンペーンの連絡が届くため、キャンペーンに参加する際には注意が必要です。
プロパティプラス（property+）のデメリットや注意点
投資を検討する際は、メリットだけでなくデメリットや注意点もしっかり理解しておくことが重要です。
プロパティプラスのデメリットや注意点は以下のとおりです。
順に見ていきましょう。
案件が少なく新規募集がない場合もある
プロパティプラスは案件が少なく、先ほどご紹介したように新規募集がない場合があります。
過去の年度ごとの募集実績を見てみましょう。
| 年度 | 募集案件数 |
|---|---|
| 2021年 | 15件 |
| 2022年 | 10件 |
| 2023年 | 1件 |
| 2024年 | 4件 |
| 2025年 | 2件 |
2023年には、新規募集が1件しかありませんでした。
また、過去10件分の募集日時を見てみましょう。
| ファンド名 | 募集期間 |
|---|---|
| quador名古屋市大前ファンド2 | 2025/5/7 ~ 2025/5/16 |
| quador名古屋市大前ファンド1 | 2025/4/1 ~ 2025/4/11 |
| quador神宮西ファンド5 | 2024/11/21 ~ 2024/12/3 |
| quador神宮西ファンド4 | 2024/11/5 ~ 2024/11/19 |
| quador神宮西ファンド3 | 2024/10/18 ~ 2024/10/31 |
| quador神宮西ファンド2 | 2024/10/04 ~ 2024/10/16 |
| quador神宮西ファンド1 | 2023/4/12 ~ 2023/5/1 |
| Branche桜山Ⅲファンド12 | 2022/10/14 ~ 2022/11/21 |
| Branche桜山Ⅲファンド11 | 2022/9/21 ~ 2022/10/21 |
| Branche桜山Ⅲファンド10 | 2022/8/26 ~ 2022/9/20 |
上記の表を見ると、2024年12月〜2025年4月、2023年5月〜2024年10月、2022年11月〜2023年4月が期間があいていることが分かりますね。
中には、1年以上も新規募集がない期間があり、コンスタントに投資したい方にはデメリットに感じられます。
途中解約は原則できないが出資分の譲渡ができる
プロパティプラスでは、原則として出資後の途中解約はできません。
ただし、同サービスの会員同士であれば、出資持分の譲渡が可能です。
譲渡には所定の手数料はかかりますが、資金の回収手段として活用できます。
詳しい手続きは、公式サイトの問い合わせ窓口で確認できます。
また、投資申請後でも契約時成立時書面が届いた日から8日以内であれば、「クーリングオフ制度」によって、理由を問わず契約を取り消すことも可能です。
クーリングオフ制度は、法律で定められた消費者の権利です。
詳しくは、独立行政法人国民生活センターの公式サイトをご確認下さい。
まだ募集実績が少ない
プロパティプラスは、2021年5月にサービスを開始した、比較的新しい不動産クラウドファンディングです。
2025年6月2日時点での累計募集実績は自社開発物件が18件、委託物件が14件の32件で、他の大手サービスと比較して実績が少ない点がデメリットとして挙げられます。
案件が少ないと、投資機会の選択肢が限られるため、希望するタイミングで出資できない可能性もあります。
また、分散投資したい投資家にとっては、案件数の少なさがデメリットに感じられるかもしれません。
しかし、裏を返せば質の高い案件に絞って提供しているとも捉えることができ、特に自社開発物件を扱っている点は、物件の透明性や管理体制の面で安心感に繋がります。
今後のファンド拡充に期待しながら、現時点では慎重に案件を見極めることが大切です。
想定年利回りが3%と比較的低い案件も多い
プロパティプラスは、想定利回りが3％と比較的利回りが低い案件が多い傾向にあります。
2025年6月2日までに募集された32件のファンドの想定年利回りは、以下のとおりです。
| 案件数 | 想定年利回り |
|---|---|
| 3％ | 2件 |
| 3.2％ | 6件 |
| 3.4％ | 10件 |
| 3.5％ | 7件 |
| 10％ | 7件 |
これまでのファンド実績を見ると、10％の高利回りの案件もありますが、基本的には利回りが3％前後です。
利回りが低いとリターンは限定的であるものの、リスクが抑えられた設計で元本割れのリスクは小さい傾向にあります。
実際にこれまで運用終了した30件すべてで元本割れは発生しておらず、堅実な運用が行われています。
また、短期間で年利3％の利回りが得られる点は、銀行預金などと比べても大きな魅力といえるでしょう。
プロパティプラスは怪しい？安全性・信頼性は？
| 運営会社 | 株式会社リビングコーポレーション（飯田グループホールディングスのグループ企業） |
|---|---|
| 設立日 | 平成27年8月10日 |
| 宅地建物取引業 | 国土交通大臣（02）第008917号 |
| 特定建設業 建築工事業 | 国土交通大臣許可（特-2）第26040号 |
| 組成ファンド数 | 32件（2025年6月時点） |
| 過去の元本割れ | 0件（2025年6月時点） |
| 優先出資の可否 | ・可（優先劣後方式を採用） ・事業者の劣後出資は4～70%程度 |
| 最低投資金額 | 1万円 |
| 運用期間 | 2～16ヶ月 |
| 想定利回り | 3～10％ |
プロパティプラスは、必要な各種許認可を取得し、運営内容も明確に公開されていることから、高い透明性を備えたサービスです。
また、少額から投資を始められる点や過去に元本割れの実績がない点、リスクを抑える仕組みが整っている点から、信頼性の高いサービスだと評価できます。
特に、自社開発物件を取り扱い、優先劣後方式やマスターリース契約を導入することで、投資家のリスクを最小限に抑えた仕組みになっており、安心して利用できる点が魅力です。
プロパティプラスと他社の不動産クラウドファンディングを比較
プロパティプラスと主要な不動産クラウドファンディングと比較し、違いを見てみましょう。
なお、実績や利回りは2025年6月時点のデータです。
| 不動産クラウドファンディング | サービス開始年 | 組成ファンド数 | 最低投資金額 | 想定年利回り | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| プロパティプラス（property＋） | 2021年 | 32件 | 1万円 | 3～10％ | ・自社開発物件中心で情報開示の透明性や優れた品質管理 ・マスターリース契約でリスク軽減 |
| コヅチ（COZUCHI） | 2019年 | 133件 | 1万円（短期運用型）、10万円（中長期運用型） | 4～10％ | ・一部中途解約が可能 ・想定利回りを上回るファンドが多い |
| クリアル（CREAL） | 2018年 | 130件 | 1万円 | 3～6％ | ・上場会社が運営 ・保育園や介護施設など、社会インフラ型ファンドが多い |
上記3社はいずれも優先劣後方式を採用しており、過去に元本割れを起こした事例はありません。
投資家の資金を守る仕組みが整っているため、一定の安心感をもって利用できるサービスといえます。
ただし、プロパティプラスは他の2社と比較すると歴史が浅く、組成ファンド数に大きな差があります。
他にも利回りや最低投資金額、解約の柔軟性など、サービスごとに異なるため、これらの違いを踏まえて、自分の投資スタイルに合ったサービスを選ぶことが大切です。
プロパティプラスはどんな人に向いている？
プロパティプラスは以下の方に向いています。
順に見ていきましょう。
手堅く堅実な不動産投資をしたい方
プロパティプラスは利回りが3％と低いことが多い一方で、手堅く堅実な不動産投資をしたい方におすすめです。
多くのファンドが自社開発物件で、透明性や管理体制がしっかりしている点が特徴です。
さらに、優先劣後出資方式やマスターリース契約を導入することで、空室や価格変動といったリスクを抑える仕組みも整っています。
これまでに元本割れを起こした事例もなく、堅実な運用を継続している点は、安心材料のひとつです。
高利回りは求めないが、確実性の高い資産運用をしたいという方にとっては、ぴったりなサービスといえるでしょう。
1年未満の短期間で試してみたい方
プロパティプラスは、1年未満の短期間で試してみたい方にピッタリなサービスです。
これまでに提供された自社開発物件のファンドは、すべて運用期間が1年未満となっており、特に3〜6ヶ月程度の短期ファンドが中心となっています。
そのため、長期間資金を拘束されることに不安を感じる方や、初めて不動産クラウドファンディングに投資する方でも、比較的気軽に始めやすいのが魅力です。
大手企業が運営、開発する物件に投資をしたい方
プロパティプラスは、東証一部上場企業である飯田グループホールディングスのグループ企業が運営しており、信頼性が高いのが魅力です。
また、提供されるファンドの多くは、グループ企業が開発、管理を手掛けた自社物件で、物件の選定から運用まで一貫した管理が行われています。
情報開示が丁寧で、物件の立地や仕様も明確に提示されているため、安心して出資判断がしやすくなっています。
